Как досрочно погасить ипотеку?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно погасить ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.

Плюсы досрочного погашения ипотеки

Вне зависимости от того, что вы решите уменьшить, срок ипотеки или ежемесячный платеж, выгоды досрочного погашения очевидны. Перечислим основные плюсы.

• В среднем, ипотечный договор заключается на 10-15 лет. Иногда этот срок может составлять 20-30 лет. Согласитесь, оценить свое финансовое состояние на такой длительный период практически невозможно. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа или срока позволит снизить возможные риски.

• Благодаря внесению крупной суммы денег в счет долга можно существенно сократить размер общей переплаты по процентам.

• На период ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость остается в качестве залога у кредитной организации. Досрочное погашение ипотеки, вне зависимости от того, что вы хотите уменьшить, ежемесячные платежи или срок, позволяет быстрее снять обременение.

• Ускоренная выплата текущей задолженности позволит заемщику при необходимости оформить еще один ипотечный кредит.

Условия досрочного погашения

Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.

Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.

В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.

Что лучше уменьшить: срок или платеж?

Как уже говорилось ранее, что именно уменьшать – срок или платеж, заемщик может выбирать самостоятельно. Преимущество первого варианта заключается в том, что при ускорении выплаты кредита снижаются проценты, которые на него начисляются. Соответственно, вся сумма погашения становится меньше. При этом ежемесячный платеж не меняется.

Если у клиента есть необходимость снизить ежемесячные выплаты, он может это сделать за счет досрочного частичного погашения. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, которым необходимо снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Например, человек планирует менять место работы. При этом он не знает, насколько стабильным окажется его финансовое положение на тот момент времени. Погасив часть досрочно, он получает возможность в этот период времени платить меньше.

Виды досрочного погашения ипотеки

И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.

Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.

Как происходит досрочное погашение ипотеки

При заключении кредитного договора заемщик получает график погашения, по которому он будет выплачивать долг перед банком. График погашения — это таблица, в которой указаны суммы платежей с разбивкой на проценты и основной долг, даты погашения — часто это последний день каждого месяца, и остаток основного долга после каждого погашения.

Аннуитет. Обычно применяется аннуитетная схема погашения кредита. Это значит, что погашение происходит равными платежами, которые включают в себя сумму в погашение процентов и сумму в погашение основного долга.

Порядок начисления процентов и погашения долга при аннуитетных платежах описан в кредитном договоре, но так как текст сложен для восприятия, клиенту дают еще информационный график погашения. Это удобно, так как не надо считать или узнавать в банке, сколько заплатить в очередную дату погашения. Да и планировать семейный бюджет удобнее, когда сумма известна.

Когда выгодно уменьшить срок займа?

Уменьшить срок займа, чтобы сократить размер переплаты выгодно в следующих случаях:

• заем оформили 2−3 месяца назад, а до погашения еще три года;

• у банка отсутствуют дополнительные комиссии за досрочное погашение;

• сумма ежемесячных платежей не будет превышать 40% от дохода семьи заемщика;

• оплата по кредиту вносится равными платежами — аннуитет.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.

Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.

Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.

Когда лучше гасить ипотеку досрочно?

Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год. Например, если в описанном выше примере мы внесем досрочный платеж не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014.44 (против 294015.81). Экономия составит около двух тысяч рублей.

Если каждая тысяча переплаты дорога вам, то желательно гасить так быстро, как позволяют ваша ситуация и договор с банком. Так, Сбербанк прописывает, что досрочка возможна только через три месяца после первого платежа. Ведь банку невыгодно быстрая оплата долга.

Помните, чем раньше дата досрочного платежа, тем быстрее уменьшается остаток долга по ипотеке. Чем меньше остаток, тем меньше проценты в итоге.

Принимать финансовые решения надо, основываясь на точных расчетах. Давайте посчитаем, что выгоднее – положить свободную сумму на вклад или все-таки погасить часть кредита.

Допустим, наш долг по ипотеке – 3,2 млн рублей.

Срок кредита – 15 лет. Выплачиваем 2 года.

Ставка 8,2%.

Платеж сейчас составляет 30 тыс. рублей.

Есть возможность внести за ипотеку 400 тыс. рублей.

Если эти деньги направить в счет ипотеки, то это даст экономию:

• 400 000 × 8,2% / 365 = 90 рублей в день.

С теми же деньгами идем в банк. Сейчас в крупных банках максимальные ставки по вкладам 10-12%.

Выбираем вклад со ставкой 11% на срок 270 дней с выплатой в конце срока. Получаем доход:

• 400 000 × 11% / 365 = 120,5 рублей в день.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно и есть ли в этом смысл на самом деле

В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.

Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб. При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р.

Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р. После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р.

Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.

Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга. Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:

• Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
• Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.
• Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

По мнению потребителей ипотечное кредитование имеет как преимущества, так и недостатки.

В качестве достоинств можно выделить следующие показатели:

1. Наличие собственной жилой площади. Длительно снимать квартиру на условиях аренды невыгодно. Ипотека позволяет вкладывать деньги в собственную недвижимость. Приобрести жилье, используя только собственные средства, для большинства граждан затруднительно. Быстро накопить такую крупную сумму почти невозможно. Если понемногу откладывать сбережения на протяжении длительного времени, деньги могут обесцениться.
2. Возможность приобрести жилье в любое самое подходящее время. Если на данный момент обстоятельства складываются наилучшим образом — ставка по кредитам минимальная и цены на недвижимость значительно снизились, ипотека позволит не упустить момент и выгодно приобрести жилье.

При наличии существенных преимуществ ипотека имеет и ряд недостатков. Минусы данного вида кредитования:

1. Длительный срок уплаты. Заемщик вынужден погашать задолженность и экономно расходовать собственные средства более 10 лет. Это не может не повлиять на качество его жизни. С психологической точки зрения многие заемщики воспринимают данное обязательство в качестве рабства.
2. Высокая процентная ставка. Комиссия за пользование ипотечными средствами в России установлена на уровне, в 2 раза превышающем значение данного показателя в Европе. Высокая ставка влечет за собой большие переплаты по кредиту.
3. Риск потери права собственности на недвижимость. До момента погашения задолженности залоговое имущество, в данном случае это объект ипотеки, не принадлежит в полной мере заемщику. В случае неуплаты обязательств по ссуде банк имеет право подать иск в суд и реализовать недвижимость с целью возмещения убытков.
4. Трудности оформления. Чтобы получить заем, нужно соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым по отношению к клиентам и недвижимости. Большое внимание уделяется кредитной истории потенциального заемщика. Процедура оформления ипотеки продолжительная и затратная.
5. Дополнительные расходы. Затраты на страховку и оценку залогового имущества увеличивают стоимость ипотеки.

Принимая решение об оформлении ипотеки, необходимо взвесить все возможные риски. Не рекомендуется обременять себя обязательствами при отсутствии стабильного дохода или наличии кредитной нагрузки по другим действующим займам. При данных обстоятельствах погасить ипотеку досрочно будет невозможно. Кроме того, возрастает риск возникновения серьезных финансовых затруднений, вплоть до дефолта.

Не рекомендуется оформлять ипотеку и в период экономической нестабильности страны. При таких условиях велика вероятность банкротства застройщика. Компания может разориться. В таком случае сдача объекта будет отложена на неопределенный срок.

Уменьшение ежемесячного платежа

Рассмотрим второй вариант, используя те же данные. Как можно увидеть, переплата по ипотеке составит в общей сложности 549 767,38 (27,49% от суммы кредита), т. е. вы сэкономите 209 099,20 рубля. На полное исполнение обязательств перед банком у вас также уйдет 5 лет, но вот сумма ежемесячного платежа сократится с 44 488,90 рубля примерно до 24–16 тысяч рублей.

Не нужно быть выпускником факультета экономики, чтобы понять: первый вариант является более выгодным. Вот только, к сожалению, на практике получить столь значимую экономию получается далеко не у всех. Во-первых, банк может установить минимальную сумму досрочного погашения, которая окажется далеко не всем по карману. Во-вторых, в договоре могут быть прописаны комиссии и штрафы по досрочному погашению, что также играет на руку только лишь кредитной организации.

Чтобы понять, какой способ окажется наиболее эффективным именно в вашем случае, детально изучите ипотечный договор, оцените свои финансовые возможности и воспользуйтесь ипотечным калькулятором.

Выгодно ли частичное досрочное погашение ипотеки?

---

Частично погашать ипотеку может быть выгодно не во всех случаях. Многое зависит от вариантов погашения, момента погашения и от того, с помощью каких платежей вы рассчитываетесь с банком: аннуитетных или дифференцированных. Напомним, что в первом варианте вы платите равные суммы на протяжении всего срока, однако структура платежей разная. В первой половине срока проценты за кредит преобладают над основной суммой долга, во второй половине – наоборот.

Дифференцированные платежи таковы, что одна половина платежа идет в счет уменьшения основного долга, а другая – в счет оплаты процентов. При этом, размер процентов к концу ипотеки становится все меньше, следовательно, размер самого платежа уменьшается. Этот тип платежей является более выгодным, поскольку переплата меньше, однако он более обременительный для заемщика в первой половине срока.

Выясним, при каком типе платежей досрочно погашать ипотеку выгодней. В качестве примера рассмотрим два ипотечных кредита на сумму 3 млн руб, на срок 120 месяцев (10 лет) под 10% годовых. В одном из них – аннуитетный тип платежей, в другом – дифференцированный.

Предположим, что мы досрочно вносим 500 тысяч рублей на третий год ипотеки. В одном случае, мы просим уменьшить срок ипотеки, в другом – сократить сумму ежемесячного платежа.

Основные параметры	Аннуитетный	Дифференцированный
Сумма кредита в руб.	3 000 000	3 000 000
Сумма досрочного погашения через 3 года, в руб.	500 000	500 000
Экономия при досрочном платеже при уменьшении срока в руб.	400 961.8	302 039.67
Экономия при досрочном платеже при сокращении суммы в руб.	192 297.73	172 888.31

Когда выгоднее уменьшать сумму долга ипотеки?

---

В случае, когда нагрузка на бюджет слишком велика, уместнее будет уменьшать сумму ежемесячного платежа. Это позволит чувствовать себя более свободным и улучшить качество жизни.

Возьмем ту же гипотетическую ситуацию, что и в предыдущем пункте. Сравним выгоду от досрочного погашения с уменьшением суммы применительно к платежам в разные сроки кредита.

Основные параметры	Платеж через месяц	В середине срока	За два года до конца
Общая сумма в руб.	4, 472 млн	4, 625 млн	4, 708 млн
Переплата в руб.	1, 472 млн	1, 625 млн	1, 708 млн

Как платить раньше срока?

Для того чтобы досрочно погасить задолженность по ипотеке, независимо от того полной будет оплата или частичной, должник должен обратиться в отделение банка и написать соответствующее заявление. При этом большинство кредитных организаций устанавливают конкретный срок, в течение которого заемщик обязан уведомить о своем желании оплатить долг раньше. Обычно такой срок равен одному месяцу.

После уведомления банка сотрудник назначит день, когда должнику понадобится в отделение и перечислить денежную сумму, размер которой был прописан в поданном заявлении.

Досрочная оплата не всегда является хорошим решение. Здесь стоит знать, что возможны некоторые подводные камни. Поэтому при этом нужно:

• обратить особое внимание на условия страховых взносов;
• при полном досрочном погашении ипотечного кредита необходимо обязательно запросить в банке специальную справку, которая будет содержать все данные о том, что должник полностью исполнил кредитное обязательство.

Какие существуют схемы?

Общее правило как лучше выплачивать ипотечный кредит досрочно:

• Есть стабильный доход – снижайте срок.
• Нет стабильного дохода и уверенности в будущем – снижайте сумму.

Рассмотрим несколько схем по погашению ипотеки, применимые к жизни:

1. У вас в жизни все стабильно – хорошая работа, зарплата выше среднего. У вас есть заначка, все здоровы, в крупных покупках нет необходимости. Ваш вариант – внесите, превосходящую в несколько раз ежемесячный платеж, сумму. Расплачивайтесь с ипотекой в меньший срок.
2. Вы ценный сотрудник на работе. Начальство не планирует вас увольнять, потому что вы компетентны по многим рабочим вопросам. При этом организация или предприятие, в котором вы работаете, крепко стоит на ногах, и закрываться не собирается. Ежемесячный платеж по ипотеке не бьет по семейному бюджету. Ваш вариант – сначала снижайте размер ежемесячного платежа и копите еще деньги. После вносите накопленное и уменьшайте срок.
3. Если с работой и зарплатой все хорошо, но платеж для вас обременителен – снижайте сначала размер, копите, и уменьшайте срок ипотеки.
4. У вас есть работа, но нестабильная, или в организации дела идут плохо. Но ежемесячный платеж вносить не сложно. Ваш вариант – такой же, как и во втором пункте. Если есть финансовая подушка — сразу снижайте срок.
5. У вас плохо с работой, выплаты нерегулярны, а платить ипотеку затруднительно. Ваш вариант – снижайте ежемесячный платеж до минимального, после копите деньги, и уменьшайте срок выплаты.
6. В вашей жизни все нестабильно – и работа, и зарплата, но платеж по ипотечному кредиту вас не обременяет. Ваш вариант – снизьте ежемесячные выплаты до минимума. В случае финансовых затруднений, будет проще оплачивать займ.

Похожие записи:

• Как вернуть деньги с Алиэкспресс
• Проверка салонов красоты: как, когда и кем она возможна
• Повышение пенсии инвалидам 1, 2 и 3 группы и индексация ЕДВ в 2023 году