Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут на земельный участок простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Виды земельных сервитутов
В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).
Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.
Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Зачем вообще придумали это право?
Было время, когда о сервитуте никто не знал, кроме юристов. Хотя он был закреплен в законе еще в советскую эпоху. Все потому, что участки тогда были ровные, имели строгие границы и свои собственные подъезды и подходы.
Со временем, землю стали раскупать в огромных количествах, появились сотни дачных сообществ, участки начали делиться, сливаться. Некоторые дачи сейчас имеют такие обширные владения, что и правда загораживают собой все, что только можно.
Тогда и начались споры — один не может проехать к своему дому, другому нужно провести водопровод, а сделать это без «наезда» на чужую собственность невозможно. Кто-то и вовсе перегородил единственный общественный пляж забором.
Сервитут как раз и определяет в таких спорах, кто имеет право пользоваться не своим участком, а кто нет.
Как работают сервитуты?
Сервитуты могут вступить в силу несколькими способами. Точные правила различаются в зависимости от законов страны и муниципалитета. Коммунальные сервитуты, например, могут быть записаны в документы о собственности.
Некоторые просто подразумеваются необходимостью; например, если ваш сосед не может получить доступ к своему дому, не проехав через вашу землю. В некоторых случаях человек может получить сервитут путем «неправомерного владения». Это означает, что он просто пользуется чужой собственностью в течение определенного периода времени. Остальные должны быть предоставлены в письменной форме.
Сервитуты чаще всего идут вместе с землей. Когда земля продается или передается новому владельцу владельцы передают право на землю вместе с сервитутом. Это может различаться в зависимости от вида сервитута и специфики договора. Многие сервитуты считаются постоянными.
Законодательная основа
Прерогативой правовой основы регулирующей отношения по сервитуту, было, есть и будет гражданское законодательство (распространяется на все виды сервитутов). Узконаправленными правовыми институтами являются земельное, лесное и водное законодательство, наименование которых говорит само за себя и распространяется исключительно на тот вид сервитута, к которому относится.
Основаниями к заключению такого вида соглашения могут быть:
- частные заявления (от физических лиц);
- акты государственных органов и органов местного самоуправления;
- судебные акты (постановления, решения, вынесенные судебным органом по заявлению одно из сторон).
Когда прекращается действие сервитута
Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.
Обременение отменяется по следующим причинам:
- исчезли основания для ограниченного использования земли;
- участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
- закончился срок действия договора;
- изменились условия (заключено новое соглашение);
- землепользователь отказался от требований.
Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.
Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:
- нарушение целей использования;
- нанесение ущерба земельным ресурсам;
- задолженность по внесению установленной платы.
Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.
Виды ограничений пользования землей
Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:
- Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
- Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.
Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:
- постоянным, без установления срока;
- срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;
Срок, на который устанавливается сервитут – это срок, на который действуют законодательные и распорядительные нормы по управлению территорией, участком.
Если речь идёт о бессрочном распоряжении, то и ограничения также будут действовать до существования именно в таком виде, земельного участка.
Закон определяет срок действия сервитутов по категориям:
- публичный – на срок действия решения местной власти, органов власти регионального или федерального уровня;
- частный – по договорённости сторон.
Сроки, как и границы действия, может определить суд.
Сервитут: понятие и виды
Чтобы найти классическое определение сервитута в земельном праве, необходимо обратиться к ГК РФ. На основании п.1 ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка может требовать от собственника земельного участка, который находится по соседству, предоставления права ограниченного пользования данным участком, иными словами, сервитута. При обременении земельного участка сервитутом, собственник участка не лишается прав владения, распоряжения и пользования им. Сервитута помимо этого можно установить, основываясь на интересе и требовании лица, которому предоставили участок на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве постоянного пользования.
Сервитут может быть сохранен в ситуациях перехода прав на участок, обремененный данным сервитутом, к иному человеку. Но он не может являться самостоятельным предметом купли-продажи, залога, а также его невозможно передать определенным методом лицу, которое не является собственником недвижимого имущества, в целях обеспечения эксплуатации которого сервитут закреплен.
При классификации сервитутов в земельном праве по критерию заинтересованности субъекта, в интересах которого он установлен, выделяют частные и публичные сервитуты. Существует три вида интересов, которые закреплены в ст.23 ЗК РФ, в целях обеспечения которых устанавливается публичный сервитут. Речь идет об интересах государства, местного самоуправления либо местного населения.
Публичный сервитут может быть установлен, для того чтобы пройти или проехать через земельный участок; использовать земельный участок во время осуществления ремонтных работ коммунальных, инженерных, электрических или иных линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры; для того чтобы разместить на земельном участке межевые и геодезические знаки и подъездов к ним; для того чтобы осуществить дренажные работы на земельном участке; осуществить забор или изъятие водных ресурсов или установить водопой; для осуществления прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; осуществить сенокошение, выпас животных при согласованных условиях и сроках; использовать земельный участок для охоты и рыболовства; в целях временного использования участка для осуществления изыскательских работ; для того чтобы обеспечить свободный доступ к прибрежной полосе.
Примеры рассмотрения дел об установлении публичного сервитута
Если не соблюдается процедура общественных слушаний, то это говорит об не установлении публичного сервитута. Юридическое значение отсутствия общественных слушаний, которые предшествуют установке публичного сервитута, из-за отсутствия нормативно-правового регулирования плана их реализации судебная практика неоднозначна.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2003 г. №Л12-17236/02-С43 говорит, что основываясь на п.2 ст.23 ЗК РФ, установить публичный сервитут можно при учете итогов общественного слушания. Это просьба не была удовлетворена ответчиком. Если нет определенного плана осуществления данных слушаний, то это не освобождает орган, который установил публичный сервитут, от получения определенным образом мнений общественности относительного данного вопроса. Материалы дела не содержат документы, которые подтверждают слова ответчика относительно вынесения им постановления в интересах местного населения и ряда предпринимателей, которые занимались торговой деятельностью на территории истца. В итоге судом установление публичного сервитута признано лишенным законных оснований.
Арбитражный суд Волгоградской области 12 ноября 2003 г. в постановлении №Ф12-3209/03 содержит информацию о том, что администрация г. Волгограда в виде органа, который принял оспариваемый акт, не предоставила доказательства, которые подтверждают установление публичного сервитута в целях обеспечения интереса государства, местному самоуправлению либо местному населению. Помимо этого также нет доказательств, которые подтверждают, что публичный сервитут был установлен с учетом итогов общественных слушаний.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа 3 июня 2003 г. внес постановление №А12-10887/02-с6. Согласно данному постановлению, суд вынес решение, что в момент предъявления иска и рассмотрения дела план проведения общественных слушаний не был установлен. Для того чтобы разрешить конфликтную ситуацию и соблюсти интересы граждан, которые являются представителями иных садоводческих товариществ, было принято решение установить публичный сервитут. Данное право предоставлено органам местного самоуправления. Исходя из этого, установка публичного сервитута не нарушила справа и законные интересы СНТ «Газовик», а также не является противоречащим действующему законодательству.
Из этого можно сделать вывод, что отсутствие материалов общественных слушаний при разных ситуациях было принято судами в одной ситуации в качестве имеющего, а при другой – в качестве не имеющего юридической значимости обстоятельства для разрешения дела по существу. Скорее всего, данная ситуация будет длиться вплоть до принятия необходимых федеральных и региональных нормативно-правовых актов.
Единый государственный реестр прав проводит государственную регистрацию сервитутов. Для этого необходимо заявление собственника недвижимости или человека, в пользу которого устанавливается сервитут, если последний имеет соглашение о сервитуте. После того как сервитут зарегистрирован в Едином государственном реестре прав, он вступает в силу.
Сервитут на земельный участок регулируется Земельным кодексом РФ, а именно в ст. 23 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком». В соответствии с этим нормативным документом сервитут устанавливается в рамках правил, утвержденных в Гражданском кодексе РФ.
Публичный сервитут может устанавливаться решением исполнительного органа власти или муниципалитета, если таким образом обеспечиваются нужды региона/района/области или местного населения. В отличии от частного сервитута публичный вид обременения обеспечивает использование земли без ее изъятия у собственника. Публичный сервитут не лишает правообладателя имущественных прав на участок.
Продолжительность действия сервитута определяется соглашением сторон или решением об его установлении. При этом учитываются ограничения, предусмотренные в ст. 39.24 ЗК РФ.
Оформление сервитута на земельный участок не должно отрицательно влиять на распоряжение землей в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Кроме того, учитываются требования рационального использования земель и положения Градостроительного кодекса. Любой сервитут подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.
Собственник земельного участка, который был обременен сервитутом, имеет право потребовать соразмерную плату от лиц, заинтересованных в установлении обременения. Плата возможна также в том случае, когда сервитут усложнил использование земельного участка. При необходимости собственник может обратиться для защиты прав в суд.
Для прохода и проезда
Сервитуты для прохода и проезда приобретают огромную актуальность в связи с увеличением количества земельных участков и уплотнением застройки. Предоставление права ограниченного использования чужой территории предусмотрено в ст. 274 ГК РФ. В рамках этого нормативного документа сервитут может быть установлен для обеспечения прохода или проезда через смежный участок с целью строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов и других обоснованных целей.
Установление сервитута является крайней мерой и без объективной причины не применяется. Иногда, чтобы доказать наличие оснований для оформления обременения, проводится землеустроительная экспертиза. Для этого вызывают кадастрового инженера, который проводит исследование и составляет заключение о необходимости установления сервитута и его границах.
Кадастровый инженер сможет подготовить несколько вариантов прохода или проезда. Если установление сервитута происходит в судебном порядке, суд примет наименее обременительный для ответчика вариант.
Дело с наибольшей вероятностью закончится для вас положительно, если привлечь профессионального юриста. Специалист подготовит необходимые бумаги и окажет содействие для скорейшего решения спорных вопросов.
Обеспечение процедуры и правила
Аренда будет накладываться с учетом следующих обязательных аспектов:
- участники правоотношений самостоятельно оговаривают условия и основания для оформления временного пользования материальными ценностями;
- составление письменного соглашения с учетом интересов каждой стороны;
- обращение в Росреестр для государственной регистрации сделки (кроме собственноручных заявлений участники должны предоставить бумаги на землю, а также правоустанавливающие документы на объект, то есть подтверждение, что текущий владелец может в полной мере распоряжаться собственностью);
- завершение процедуры регистрации и оформление выписки из ЕГРН, в которой отображается возникновение обременений в отношении недвижимости.
Дальнейший контроль соблюдения условий договора государством не контролируется. Если сервитут частный, то стороны самостоятельно фиксируют порядок предоставления выплат за аренду. При муниципальных разрешениях аренда, как правило, безвозмездна. При нарушении прав участников предстоит обращаться за защитой личных интересов в суд.