Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:
- доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
- в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
- отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
- можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.
Процесс включает стандартные шаги:
- Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
- Составление текста и подписание соглашения.
- Передача документов на регистрацию в Росреестр.
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.
ГК РФ Статья 572. Договор дарения
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:
— Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого.
Здесь следует помнить, что согласно гражданскому законодательству государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор.
Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
Продажа доли квартиры родственнику
Купля — продажа доли в квартире между родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.
Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.
Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.
Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.
Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:
- Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
- Размер стоимости;
- Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).
Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.
Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.
Правила оформления договора дарения
Договор дарения квартиры или иного недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подписан сторонами.
В договоре должны быть согласованы все существенные условия – это условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В частности, в тексте договора дарения недвижимости рекомендуется указывать следующие данные:
-
Ф.И.О. сторон, паспортные данные и адреса, по которым зарегистрированы даритель и одаряемый. Важно! Адреса укажите ровно так, как записано в паспортах, даже если вам кажется более логичным написать иначе (без сокращений или с сокращениями).
-
Точное описание объекта недвижимости, который передается в дар: адрес, площадь, кадастровый номер. Как получить их (и, что немаловажно, кто именно может запросить такие сведения), мы рассказываем в нашей статье о кадастровом учете. ССЫЛКА
-
Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер регистрации права собственности дарителя на объект недвижимости
-
Подписи сторон.
Кто не может дарить квартиру
Есть требования к тому, кто будет выступать в договоре как даритель.
1. Это должен быть собственник жилья. В дар можно передать лишь то, чем сам владеешь.
2. Дарителю должно быть 18 лет или больше. Только в этом случае человек может принять самостоятельное решение о таком действии. Следует учитывать, что не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет). Если несовершеннолетнему 14 и больше, он может оформить договор дарения только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.
3. Даритель должен быть дееспособным, психически здоровым и осознавать, что он делает.
Кроме того, запрещено дарение между организациями.
Какие нужны документы
Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.
В ходе процедуры запросят:
- Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
- Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
- Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
- Выписка из домовой книги;
- Копия лицевого счета.
Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.
Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Затраты на ремонт – как возместить?
Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?
Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.
Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.
Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи. Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус. Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.
Особенности купли-продажи между родственниками
Купля-продажа между родственниками по своей структуре практически не отличается от классической процедуры отчуждения. Здесь также заключается договор, в сделке участвуют две заинтересованные стороны, а все документы регистрируются в Росреестре. Но какими особенностями обладает купля-продажа и почему многие стремятся подойти к данному вопросу, будучи юридически подкованными?
Сама по себе купля-продажа жилой площади представляет собой сделку, где участвует две стороны, одна из которой является продавцом, а вторая — покупателем. Главная особенность отчуждения — это передача установленной суммы денег, после чего продавец передает все права собственности новому владельцу.
Особенности купли-продажи квартиры между взаимозависимыми лицами:
- Процесс отчуждения не обязательно регистрировать нотариально, но при этом все документы вместе с договором отдаются на рассмотрение в Росреестр.
- Сделка проводится между взаимозависимыми лицами, а именно родственниками.
- По статистике, каждая вторая типовая сделка является фиктивной или притворной, потому что многие родственники ищут более простой способ передачи жилья, без подключения юриста или дорогостоящего нотариуса.
- Данный вид сделки тщательно проверяются налоговыми органами. Несмотря на то, что продавец в любом случае обязан выплачивать налог от продажи своей квартиры, то бывают случаи, когда он намеренно указывает в договоре меньшую стоимость жилплощади. Проводить такие манипуляции с недвижимостью нельзя. Все потому, что налоговая инспекция сравнивает среднюю стоимость квартир в городе с суммой, указанной в договоре. Если стоимость значительно отличается, то участников сделки могут привлечь к ответственности и выписать штрафные санкции.
- Даже после продажи квартиры родственникам, продавец может какое-то время проживать в данной жилплощади, если этот пункт был указан в договоре. При этом нужно понимать, что как только новые владельцы решат провести процедуру отчуждения, то продавцу придется покинуть жилплощадь.
- Вся процедура оформления купли-продажи между взаимозависимыми лицами регламентируется Гражданским кодексом страны.
Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения
Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.
Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.
С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.
Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.
Стоит ли заключать договор купли-продажи между родственниками?
Что лучше дарственная или купля-продажа между родственниками Чтобы сделать грамотный выбор в пользу договора дарения или договора купли-продажи, необходимо четко понимать, что из себя представляет каждая из этих сделок, какие есть очевидные преимущества и недостатки для каждой из сторон. Нюансов и «подводных камней» здесь предостаточно. Но давайте разбираться. Начнем с самого популярного варианта, к которому склоняется большинство граждан — дарственная. Оспорить дарственную на практике возможно, но это достаточно длительный и непростой процесс. Кроме того, одаренный родственник всегда остается в «чистой прибыли», поскольку он всего лишь принимает подарок и вовсе не обязан дарить что-либо взамен.
- Дарственная представляется наиболее выгодной сделкой именно для одаряемого
Ограничения и запреты при дарении квартиры
Есть ряд законодательных запретов, которые нужно учитывать при составлении дарственной.
Оформляя квартиру по договору дарения НЕЛЬЗЯ:
- Прописывать в договоре какую-либо плату или услугу в обмен на жилье. Сделка должна быть безвозмездной и если в договоре будут какие-то встречные условия, регистрация просто не состоится.
- Указывать, что договор вступит в силу после смерти дарителя. Такое дарение считается незаконным.
- Вписывать в договор ограничения пользования квартирой для ее нового хозяина. Например, нельзя запретить делать перепланировку на усмотрение одаряемого. Эти условия не будут иметь законной силы.
- Вписывать условия отмены дарения, которые не закреплены в ст. 578 ГК РФ. Например, даритель не может просто по собственному желанию забрать квартиру обратно после регистрации сделки – это незаконно.
- Дарить квартиру врачам, медсестрам, учителям, преподавателям, сиделкам и социальным работникам, чиновникам и госслужащим любого уровня в связи с их работой строго запрещено ст. 575 ГК РФ.
- Заключать договор дарения между коммерческими организациями нельзя.
Как оформить дарственную на квартиру
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Профиль автора
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
Налоговый вычет взимается с продавца в случае, если он квартира находилась в его собственности менее 3-х лет. Ставка налога (НДФЛ) равна 13%.
Облагается сбором не вся сумма, а лишь та ее часть, которая превышает 1 млн.р. То есть, при продаже квартиры стоимостью менее 1-го млн. р. этот налог взиматься не будет.
Не стоит полагать, что достаточно при составлении договора указать заниженную сумму. Ведь с родственниками можно и по-родственному: часть суммы передать неофициально.
Но во избежание подобных махинаций законом предусмотрены соответствующие меры.
Если указанная в договоре стоимость квартиры (доли) будет ниже оценочной (рыночной) более чем на 20%, налоговая инспекция имеет право начислить пеню и установить сумму налогового сбора по своему усмотрению.
То же касается и продажи доли в квартире, за некоторым различием в цифрах. Так, минимальный срок владения площадью составляет 3 года, а стоимость, свыше которой начисляется налоговый вычет, составляет 1 млн. р.
Налоги взимаются только с продавца квартиры или доли. Покупатель никаких вычетов не оплачивает
Передача квартиры или доли в ней в собственность родственникам именно путем продажи имеет, несомненно, свои недостатки, основной из которых – налоговые сборы.
Но вместе с тем, этот способ является самым надежным. При должном оформлении сделки, без обхода законодательных норм, в будущем никто и никогда не сможет оспорить или отозвать договор купли-продажи.