Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.

Административный алгоритм

Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?

В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.

Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Что не допускается при перепланировке квартир

При перепланировке квартир не допускается:

• размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями соседей. Исключение — устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах;
• закрывать доступ к оборудованию (вентилям, кранам и пр.), а также устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях;
• устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления;
• установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме;
• перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы;
• устройство непосредственного входа из спальни и кухни в санузел (ванную комнату) во всех квартирах, кроме имеющих другое помещение, оборудованное унитазом, с входом в него из коридора или холла;
• разборка (полная или частичная) межквартирных перегородок и устройство проемов в межквартирных стенах,без усиления конструкций. Такая перепланировка возможна лишь при условии, что происходит объединение двух квартир;
• «захватывать» чердак, подвал, часть межквартирного тамбура и т.д. — они являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме;
• проектировать жилые комнаты и кухни без непосредственного естественного освещения;
• помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками и т.д., должны быть отделены от жилых комнат перегородками или дверями с плотным смыканием.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать:

• перенос и разборку перегородок (например устройство/перенос/изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат).
• перенос, заделка или устройство дверных проемов,
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
• устройство (перенос) дополнительных кухонь и санузлов,
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
• устройство или переоборудование существующих тамбуров,
• устройство несущих стен, проемов в перекрытиях, проемов в несущих стенах.
• устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов, антресолей,
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий,
• К перепланировке относится объединение смежных квартир или раздел одной квартиры на студии, в результате которых образуются иные помещения и т.д.

(ч.2 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, п.5 ст.141.4. ГК РФ).

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать в себя:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
• прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения и т.д.

(ч.1 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Эти вопросы базово урегулированы Жилищным кодексом РФ и постановлением Госстроя по всей территории страны. Однако региональные/муниципальные власти также могут вводить свои дополнительные правила переустройства (перепланировок), которые действуют в рамках субъекта РФ или муниципалитета. В частности,

• в Москве действуют «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме», утв. постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП.
• В Краснодаре действует Административный регламент предоставления администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», утв. Постановлением администрации МО г. Краснодар от 26 декабря 2022 г. N 6142.

Если федеральные (общероссийские) правила действуют плюс-минус постоянно, то например московские требования меняются и дополняются примерно 1 раз в полгода. Поэтому то, что было разрешено делать несколько месяцев назад не факт что будет разрешено в последующем.

Общие требования и условия, которые необходимо соблюдать при перепланировке/переустройстве (в том числе для раздела на студии):

• жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
• инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;
• при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;
• минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;
• должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;
• межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;
• запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);

Недавно вышло Постановление Конституционного Суда РФ от 23.03.2023 N 9-П, которое также необходимо учитывать тем, кто собирается делить квартиры на студии и/или сдавать его в посуточную аренду.

Дело в том, что еще ранее (с 1 октября 2019 года) вступили в силу требования, запрещающие размещение хостелов и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (ст. 17 ЖК в ред. Федерального закона от 15.04.2019 N 59-ФЗ, Информация Роспотребнадзора «Об осуществлении контроля за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах»). Нельзя использовать возможность сдавать квартиры посуточно для прикрытия гостиничной деятельности. Для деятельности такого рода необходимо:

• перевести жилое помещение в нежилое,
• предусмотреть соответствующее оснащение,
• звукоизоляцию,
• выполнить требования обеспечения пожарной безопасности
• и прочее.

Как получить разрешение на перепланировку в государственных органах

По нормам жилищного законодательства процедуру оформления перепланировки можно разделить на 5 основных этапов:

1. Изготовление проекта. Это не дизайн-проект или строительный план. Заказать проект можно в организациях, лицензированных на такой вид работы. Проектную документацию мне подготовили в Управлении архитектуры и градостроительства исполкома района. Ее стоимость зависит от площади, количества комнат и объема переделок.
2. Согласование проекта в Межведомственной комиссии. Подала заявление и пакет необходимых документов в МВК. Считают, что перепланировка согласовывается в Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это заблуждение. В 10-дневный срок мне уже выдали решение о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения. По закону в течение 45 дней выдается разрешение либо отказ. В разрешении указывается период действия, в течение которого завершить перечисленные работы.
3. Подписание акта ввода объекта в эксплуатацию. По окончании перепланировки межведомственной комиссией составлен и подписан акт о завершении. Значит перепланировка выполнена законно на основании разрешающих документов.
4. Новый замер квартиры после перепланировки. Предоставила в БТИ старый технический паспорт для внесения изменений. Сотрудник БТИ выехал на квартиру для проведения проверки на соответствие изменений по проекту.
5. Регистрация перепланировки. Получила новый технический паспорт жилого помещения в БТИ, который содержит описание изменений конфигурации квартиры, его жилой и общей площадей. Зарегистрировала его в Росреестре и получила новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

На этом этапе оформление завершилось, и перепланировка квартиры узаконена. Сразу после этой процедуры квартиру продала.

В новом техпаспорте общая площадь указана меньше. Это значит, что я переплачивала. Вроде мелочь, но в семейном бюджете не лишне, как говорится: «Копейка рубль бережет». Но ничего не поделать: «Скупой платит дважды».

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Что нельзя делать при перепланировке

«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».

В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:

— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.

— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.

— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.

— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.

— Переводить технические подполья в подвалы.

— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.

— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

Чем перепланировка отличается от переустройства

Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Разновидности перепланировки

Реконструкция квартиры может осуществляться в разной степени сложности. Она может иметь упрощенный вариант перепланировки и быть кардинальной в конструктивном плане.

Упрощенный вариант перепланировки включает следующие изменения:

• перенос сантехнического оборудования;

• демонтаж или создание перегородок, не являющихся несущими стенами;

• изменение формы дверных проемов;

• перенос кухонных варочных плит.

Простые изменения внутреннего пространства, выполняемые с соблюдением требований ТБ, не причинят ущерба целостности жилого строения. Но, все равно, требуется получение разрешения на такую квартирную перепланировку. Получить его можно по упрощенной схеме на основании представленного эскиза изменений.

После осуществления задуманных перемен квартиры в технический паспорт следует внести корректировку, а затем узаконить изменения, подав заявление в МФЦ и БТИ.

Сложный вид перепланировки включает следующие изменения квартиры:

• полный снос стен и объединение пространства смежных помещений;

• устройство кухни в другом месте;

• увеличение внутреннего квартирного пространства за счет подсобных помещений, например, кладовок, и ниш;

• перемещение функциональных коммуникаций водоснабжения и электропитания;

• сооружение дополнительного санузла;

• устройство в несущих стенах дополнительных проемов и изменение конструкция окон.

Такие кардинальные изменения нуждаются в тщательной подготовке, включающей разработку плана перестройки, создание проекта и оформления всего пакета разрешительных документов.

Чтобы осуществить перепланировку квартиры в сложном варианте требуются немалые финансовые вложения, размер которых зависит от степени сложности проекта, стоимости материалов и работ.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

• перенос или разрушение внутренних стен;

• перенос или создание новых дверных проемов;

• перестройку одного помещения в несколько квартир;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

• объединение нескольких квартир в одну;

• устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?

Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.

К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.

Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.

---

Необходимые документы

Согласование перепланировки потребует от вас собрать следующие документы:

• Документ о праве собственности на жилье;

• Для квартир, приобретенных по ДДУ и еще не оформленных в собственность, нужна копия договора купли-продажи, акт приема-передачи объекта, копия разрешения на ввод в эксплуатацию и разрешение на перепланировку от строительной компании;

• Выписка из домовой книги о прописанных на данной жилплощади людях;

• Согласие на проведение работ от всех зарегистрированных в квартире граждан старше 18 лет;

• Техпаспорт недвижимого имущества;

• Проект перепланировки.

В поправках не указана общая стоимость оформления перепланировки. В нормативных актах предусмотрена оплата исключительно государственной пошлины. Цена проекта определяется в соответствии с тарификацией организации, в которую обратиться владелец жилья за услугами.

Людям, не знающим, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, следует самостоятельно рассчитать итоговую сумму в зависимости от расходов. Обязательная оплата требуется при:

• получении измененного технического и кадастрового паспорта (900+200 рублей);
• оплате госпошлины после обращения в суд;
• привлечении посреднических компаний в решении вопросов, относящихся к перепланировке и легализации (от 4000 рублей);
• погашении штрафа, назначенного судом (1000 – 30000 рублей).

Похожие записи:

• Новые контрольные соотношения для РСВ и 6-НДФЛ в 2023 году
• Индексации не будет, но выплаты пересчитают. Работающих пенсионеров ждет сюрприз
• Правила продажи автомобиля в 2023 году: как безопасно продать авто