Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретательная давность на земельные участки и недвижимое имущество.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
Собираем доказательства
В ходе судебного разбирательства по делу о признании права собственности истец должен представить доказательства, подтверждающие, что он владел спорным имуществом как своим собственным открыто, добросовестно и непрерывно в течение установленного срока. Доказательствами могут быть, например:
- документы о приеме имущества на баланс, инвентарные карточки, справки о балансовой принадлежности, отчет по основным средствам, оборотная ведомость и другие бухгалтерские документы (решение Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017 по делу № А46-6841/2017);
- документы, подтверждающие внесение обязательных платежей (платежные поручения, оплаченные счета, счета-фактуры, акты сверки и т.п.);
- соглашения о найме охранного предприятия и акты оказанных услуг;
- договоры со специализированными организациями на ремонт и техобслуживание имущества, акты выполненных работ;
- договоры с поставщиками электроэнергии и коммунальных ресурсов;
- акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с указанием принадлежности истцу внешних границ объекта;
- договоры о передаче спорного имущества третьим лицам в аренду, в безвозмездное пользование и т.п.;
- судебные акты о защите владения от третьих лиц (например, об истребовании имущества);
- судебный акт об установлении факта открытого, непрерывного и добросовестного владения имуществом как своим собственным;
- показания свидетелей и др.
В порядке ст. 234 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено в том случае, если у него нет собственника. Фигура такого собственника может быть не вполне очевидной, например, если долевой собственник квартиры умер, наследников у него не осталось, а в квартире продолжили жить другие долевые собственности. По истечении 18 лет с момента смерти они могут попытаться добиться признания права собственности на долю умершего.
С одной стороны, такая доля является выморочным имуществом, и для ее приобретения фактическое принятие наследства не требуется (ст. 1151, п. 1 ст. 1152 ГК РФ). С момента открытия наследства доля умершего в праве собственности на квартиру переходит к муниципальному образованию. С другой стороны, если муниципальный орган никаких действий не предпринимал, законность владения объектом не оспаривал, то физическое лицо может получить долю в собственность в силу приобретательной давности. Для этого нужно установить, что гражданин «осуществлял вместо публично-правового образования его права и обязанности, связанные с владением и пользованием названным имуществом» (определение ВС РФ от 18.07.2017 № 5-КГ17-76).
Позиция Конституционного Суда
Статья 234 ГК РФ указывает, что гражданин, добросовестно владеющий имуществом, собственником которого не является, приобретает право собственности на это имущество. При этом необходимо, чтобы непрерывное владение недвижимым имуществом длилось на протяжении не менее пятнадцати лет. Но немного иначе обстоит с землями. Очевидно, что те земли, на которых не сформированы участки и которые не поставлены на кадастровый учет, являются муниципальной собственностью. Также отсутствие сформированных участков не свидетельствует о бесхозности земель.
Согласно действующему законодательству любое самовольное занятие земельного участка без каких-либо законных оснований является противоправным и влечет за собой наложение санкций.
Исходя из изложенного, Конституционный Суд отказал в принятии к рассмотрению жалобы.
Давность приобретения является одним из оснований возникновения права собственности, прямо предусмотренных законодательством. Способ этот древний как мир и существовал еще в римском праве, называясь интригующим термином «usucapio».
В двух словах суть можно объяснить как «собственность со временем»: владея вещью определенный срок приобретаешь ее в собственность.
Гражданский кодекс РФ посвятил приобретательной давности ровно одну статью, которая содержит более сложное для понимания определение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):
Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Итак, в результате приобретательной давности собственность возникает после 15 лет добросовестного, непрерывного и открытого владения. Собственность может возникнуть как на земельные участки, так и на любой другой объект недвижимого имущества (квартира, жилой дом, нежилой здание, помещение и т. п.).
Реализовать приобретательную давность можно только обратившись в суд и признав право собственности в судебном порядке. Иных способов не предусмотрено.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано важное уточнение:
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Какие условия для оформления приобретательной давности
Исходя из статьи 234 ГК РФ приобретательная давность на земельный участок может быть оформлена через суд при соблюдение следующих условий:
- изъятые или ограниченные в обороте земли в частную собственность оформить нельзя;
- срок использования земли, который должен быть доказан, не менее 15 лет;
- пользование участком без перерывов во времени, с учетом передачи земли в наследство или третьему лицу;
- владелец извлекает полезные свойства участка по прямому назначению (например, выращивание овощей для нужд семьи);
- факт добросовестного пользования участком могут подтвердить незаинтересованные лица и платежные документы об уплате земельного налога за время пользования участком;
- искреннее убеждение владельца в том, что он пользуется участком законно, ввиду отсутствия притязаний на землю со стороны посторонних.
Длительное время наделы выделялись под ИЖС, под садоводство, огородничество, личное хозяйство, но никто не требовал немедленного оформления и регистрации.
Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет работающий на участке, не является официально его собственником.
Такое положение не могло существовать бесконечно, ведь все территории земли государства должны быть учтены, зарегистрированы, иметь хозяев, которые по документам являются собственниками. Для того, чтобы упорядочить земельные отношения и получить объективную картину землевладения, было введено законодательно такое понятие, как приобретательная давность на земельный участок.
И даже создан институт, который занимается участками подобного рода. Создание института имеет несколько целей – защитить права владельцев неоформленных наделов, узаконить владения земельным участком. Не всегда отсутствие правоустанавливающих документов, регистрации земельной площади – безответственность хозяина.
Когда может действовать
Не всегда можно оформить старый участок, основываясь на данное право, существуют определенные условия действия такого понятия.
- Оформить в собственность можно только тот участок, которым хозяин пользуется уже более 15 лет после приобретения или выделения. Здесь следует учитывать еще и такое понятие, как срок исковой давности, во время которого недвижимость может истребовать и старый владелец. Нужно дождаться окончания такого срока, а потом только отсчитывать время эксплуатации надела.
- Не распространяется данное право на участок, если он переходил на время другому владельцу. Пользование наделом не должно прерываться, в противном случае право давности на землю не действует. Но законом принимается тот вариант, что пользование было неправомерно прервано третьими лицами, например, осуществлялся захват земли.
- Владение участком может быть осуществлено на протяжении 15 лет двумя собственниками, если один из них является законным правопреемником, наследником другого. Участком мог владеть отец, который передал недвижимость сыну. В случае, когда этих два собственника в сумме владеют наделом не менее 15 лет, можно оформить землю по праву приобретательной давности.
- Земля не может быть оформлена, если она передана на хранение, во временное владение, в аренду. Даже если лицо, использующее землю, будет подавать в суд, он получит отказ в вопросе оформления в собственность.
- Важно, чтобы участок использовался по назначению, не стоял запущенным и неухоженным. Использовать землю следует с учетом ее категории, вида разрешенного использования. Но не всегда владельцы имеют понятие о том, какой вид деятельности разрешен на их земле.
Поэтому, если надела был предоставлен под ИЖС, нужно возводить на нем дом или дачу. Когда земля выделалась под садовый участок, на ней следует заниматься садоводством. В таком случае не будет нарушений по землеиспользованию и преград для того, чтобы оформить надел по праву приобретательной давности.
Есть общие правила для составления данного документа, нужно обязательно следовать им.
Можно составить иск о признании права собственности или об установлении факта приобретательной давности. Если использовать первый вариант, при регистрации не будет проблем по поводу претензий на участок.
В иске указываются такие данные, как сведения о судебном органе, сведения о заявителе, ответчике. Также нужно написать цену иска, грамотно изложить все обстоятельства конкретного дела, выложить суть искового требования.
Важно, чтобы в заявлении была приведена ссылка на нормативные положения по данному вопросу. В конце указываются приложенные документы, дата составления, подпись. Для чего нужна цена иска? По ней определяется размер пошлины, установление подсудности.
ВНИМАНИЕ! Дела с ценой иска до 50 000 рублей рассматривает мировой судья, а с более высокой ценой – районный суд. Цену можно взять из документов на недвижимость, оформленных в БТИ.
Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ
В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержатся, в частности, следующие разъяснения:
В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Право на используемый участок не возникает лишь на основании длительного владения им. Чтобы запустить механизм ПДнЗ, фактический владелец должен выполнить комплекс условий, установленных ст. 234 ГК. В их число входит:
- Давность пользования земельным участком. Срок использования должен составлять не менее 15 лет. В него может быть включен период владения участком лицом, чьим преемником стал нынешний владелец. Однако если участок теоретически мог быть истребован у теперешнего владельца законным собственником (ст. 301 ГК) или владельцем (ст. 305 ГК), отсчет указанного срока начинается лишь по окончании срока давности, то есть через 3 года после фактического начала использования земли.
- Непрерывность пользования. Правило приобретательной давности действует лишь в случае непрерывного владения наделом в течение обязательного срока. Не считается прерыванием передача земли во временное использование третьему лицу или смена старого владельца его правопреемником.
- Добросовестность владения. Пользование можно считать добросовестным, если пользователь не был осведомлен, что хозяином является не он, а неизвестное ему лицо.
- Владение землей как собственной. Данный факт признается лишь в случаях владения землей без правового титула на нее, то есть без какого-либо договора. Это значит, что на случаи аренды, пожизненного пользования, доверительного управления и прочие, правила ПДнЗ не распространяются.
- Открытость владения. Под открытостью законодатель понимает пользование имуществом без сокрытия факта владения. Открытость владения подтверждается свидетельскими показаниями. Принятие в отношении имущества охранных мер, на которые давностный владелец имеет право, не является основанием для признания таких фактов сокрытием имущества.
Подчеркнем, что все перечисленные условия должны одновременно быть соблюдены владельцем земли и подтверждены в суде.
Практика рассмотрения дел о приобретательной давности в судах
Так как признание приобретательной давности на любой объект недвижимости возможно лишь через суд, в России сформировалась обширная судебная практика по ст. 234 ГК. Большое количество рассматриваемых дел, а также нормативные акты Пленумов высших судов позволяют говорить, что единая судебная практика по приобретательной давности на земельный участок в 2018 году уже сформирована.
Российские суды действительно признают право собственности за давностными владельцами земельных участков, если соблюдены все предусмотренные законом условия.
В подавляющем большинстве изученных нами случаев суды удовлетворяли исковые требования.
При этом отметим, что законные собственники в процессах не участвовали либо заранее отказались от принадлежащего им имущества – спор за право практически никогда не возникал.
Однако иногда суды неоднозначно трактуют факты соблюдения условий приобретательной давности. Самая распространенная ситуация – владение долевым имуществом, когда собственник ½ доли земельного участка длительно пользуется всем наделом и на этом основании просит признать право собственности. Однозначного подхода к разрешению такого вопроса нет: если одни суды не видят препятствий для признания права собственности, то другие отмечают несоблюдение условия добросовестного владения и отказывают в удовлетворении иска.
Второй распространенный случай – признание приобретательной давности в отношении не только земельного участка, но и самовольной постройки на нем. Так истцы пытаются одновременно узаконить землю и нелегальные сооружения. Такие споры суды решают однозначно: отказывают в признании права на самовольные постройки, даже если в отношении земли принимается положительное решение. Эти выводы обоснованы невозможностью узаконивания построек, которые возведены на участках, не принадлежащих недобросовестному застройщику.
Минэкономразвития хочет уточнить порядок применения приобретательной давности
Минэкономразвития опубликовало для общественного обсуждения законопроект, которым предлагается усовершенствовать в ГК порядок применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Поправками предлагается изложить абзац ч. 1 ст.
234 ГК в редакции, согласно которой: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, открыто и непрерывно владеющие им как своим собственным, вне зависимости от того, признана ли соответствующая вещь бесхозяйной в течение 15 лет (если иной срок не установлен данным пунктом) либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество. При этом исключается указание на добросовестное владение, имеющееся в абзаце сейчас.
Согласно пояснительной записке, данное положение требует соотнесения с п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК, в которых определено, что все права на недвижимость возникают со дня государственной регистрации.
Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно (не принимая в учет переходные правоотношения о ранее возникших правах, считающихся действительными вне зависимости от государственной регистрации (ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В свою очередь без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности.
Второй абзац ч. 1 ст. 234 ГК предлагается дополнить положением о том, что для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, срок приобретательной давности составляет 7 лет.
В пояснительной записке указывается, что права примерно на 720 тыс. км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов.
Причиной этого, в частности, является то, что в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание линейным компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.
Кроме того, законопроектом предлагается в ч. 4 ст. 234 ГК указать, что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.
Сейчас в ГК закреплено, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст.
301 и 305 данного Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Статью 234 ГК также предлагается дополнить положениями о том, что особенности приобретения в порядке приобретательной давности права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются земельным законодательством. Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.
Законопроектом предусматривается внесение изменений и в ст. 274 ГК.
Так, предлагается указать, что собственник или иной законный владелец земельного участка не вправе возражать против установления сервитута в пользу лица, фактически осуществляющего ограниченное пользование чужим земельным участком в связи с фактическим владением таким лицом размещенным на данном земельном участке линейным объектом на протяжении 7 и более лет.
В комментарии «АГ» юрист Андрей Лямзин в сотрудничестве с АБ Ивановской области «Сфера защиты» отметил, что проект изменений ст. 234 ГК носит в основном положительный характер. «Введение абзацев об опасных производственных объектах, а также новое изложение п. 4 ст.
234 ГК однозначно можно трактовать как положительные изменения, которые ведут к упрощению и конкретизации нормы. Введение возможности оформления общей долевой собственности в порядке приобретательной давности также является положительным изменением», – указал он.
Однако поправки в п. 1 ст. 234, по мнению Андрея Лямзина, недостаточны, поскольку законодатель до сих пор не предложил исключить признак непрерывности. «Признак непрерывности усложняет применение данной статьи на практике, поскольку давностное владение не всегда может являться непрерывным.
На мой взгляд, данную категорию необходимо заменить такими признаками, как: систематичность владения, добросовестное отношение к объекту, как к своему. Это позволит применять ст.
Основания для применения приобретательной давности
Бывают случаи, когда по различным причинам люди владеют землей, не имея на это документального подтверждения. В существующих в стране правовых актах прописано, что использование земельной территории по целевому назначению на протяжении 15 лет предоставляет законную возможность оформления его передачу в личную собственность. Хотя в такой сделке есть различные нюансы и ограничения.
Например, приобретательная давность на земельный участок не распространяется на территорию, где установлены государственными органами соответствующие законодательству запреты. Наличие законного хозяина земли также не дает возможности воспользоваться правами приобретательной давности.
При передаче земли обычно учитываются различные юридические сделки, которые проводились без соответствующего документального оформления. На успешное решение вопроса могут рассчитывать граждане, которые безвозвратно потеряли правоустанавливающие документы. Для этого по специальной форме составляется исковое заявление о признании права собственности на земельный участок по приобретательной давности. Правильно составить такой документ помогут опытные правоведы. Стоимость услуги оценивается демократичными тарифами, поэтому она доступна для любого человека.
На основании ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности в силу приобретальной давности может быть признано только при наличии следующих условий в совокупности:
1. Владение должно быть добросовестным.
Данное требование означает, что владелец, получив земельный участок, не знал и не мог знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Как правило, данному условию соответствуют добросовестные приобретатели земельного участка.
Согласно п. 16 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. Однако, в случае с бесхозяйным земельным участком, владелец не может не знать об отсутствии оснований владения земельным участком. Кроме того, согласно ст. 214 ГК РФ, земельные участки, которые не находятся в собственности граждан, юридических лиц (а бесхозяйные относятся именно к таким) являются государственной собственностью. В связи с этим, на практике положения о приобретательной давности к подобным отношениям на практике не применяются.
2. Владение должно быть открытым, то есть лицо не может скрывать факта нахождения имущества в его владении.
3. Владение должно быть непрерывным. Другими словами – владение не может прекращаться в течение всего срока приобретательной давности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Это важно знать: Границы и размер придомовой территории многоквартирного дома: нормативы 2021 года
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Приобретательная давность на земельный участок — это такой способ получения права на землю, когда гражданин сначала долгое время пользуется землей, а потом может оформить ее в собственность.
Для того, чтобы получить участок, таким способом нужно:
- получить землю от государства или муниципалитета на праве пользования;
- непрерывно владеть земельным участком в течение 15-ти лет;
- пользоваться как своим собственным во всех отношениях;
- пользоваться им явно для всех;
- добросовестно вносить плату и заботиться, как о своем собственном.
Если все эти признаки присутствуют, то владелец имеет право на защиту своего участка от третьих лиц. То, что он пользуется землей, является сначала преимуществом для приобретения ее в собственность, а затем — правом. Это не касается случаев, когда третьи лица являются собственниками или у них есть другие основания.
По закону в 15-летний срок владения недвижимым имуществом входит время как человека, получившего от государства право владения, так и его правопреемника. К примеру, в Советскую эпоху вся земля принадлежала государству, а гражданам выделялись наделы в пожизненное пользование с правом передачи по наследству.
Если гражданин, получивший надел, владел им 10 лет, а затем его наследник — 5 лет, то получаются 15 лет. Это как раз срок, необходимый для способа приобретения недвижимого имущества в собственность.
Правовое регулирование
Право приобретательной давности на земельный участок закреплено в нормах гражданского законодательства. Для понимания сущности данного института необходимо рассмотреть и смежные правовые нормы.
Одним из способов приобретения правомочий собственника на любой объект является владение в течение определенного срока бесхозяйной вещью (ст. 225 ГК РФ).
В рассматриваемой норме закреплено, что вещь не должна иметь собственника, либо собственник отказался от своих правомочий и готов передать их другому лицу, либо он не известен.
Эти правила являются специальными, но при этом обязательно соблюдение общих правил по срокам оформления недвижимости на праве собственности (ст. 234 ГК РФ).
Бесхозяйные вещи должны переходить под контроль органов местной, либо государственной власти. Для этого конкретный объект ставится на учет и, если в течение года никто не обратился, он переходит к государству.
Однако это происходит не всегда, поэтому существует большое количество бесхозяйных объектов недвижимости. При этом законом допускается оформление такой вещи давностным владельцем с соблюдением требований, установленных ст. 234 ГК РФ.
Ст. 226 ГК РФ выделяет 2 порядка для приобретения объекта: общий и упрощенный.
Общий порядок предусмотрен в большинстве случаев и основанием для возникновения правомочия выступает судебное решение.
Упрощенный порядок проходит без обращения в суд и предназначен для вещей, обладающих незначительной ценностью, и в связи с этим не подходит для недвижимости.
Согласно п. 15 Постановления 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии имущества.
Владение должно быть явным для всех окружающих (соседей, членов семьи, включая и действительного собственника имущества), которые регулярно могут свободно видеть, как осуществляется владение земельным участком. Так, суд пришел к выводу, что доводы истца об открытом и добросовестном характере владения истребуемого земельного участка подтверждает тот факт, что на протяжении всего периода пользования земельным участком истец оплачивал земельный налог (Решение Советcкого районного суда г. Владивостока от 31 марта 2011 г. По делу №2-346/11/).