Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать ребенка совладельцем квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Тонкости оформления жилья
Перед совершением дарения гражданам следует сопоставить преимущества и недостатки передачи квартиры одаряемому. Забрать подаренный дом или квартиру будет непросто после регистрации дара. Такую возможность предоставляет суд при наличии особых обстоятельств. Однако законодательство не позволяет умалять права детей, поэтому возвращение недвижимости дарителю — сложная процедура.
Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка не обязано проходить при нотариальном сопровождении. Дарящее квартиру лицо может обратиться в регистрационную палату с подготовленным договором. Если несовершеннолетний ребенок приходится сыном (дочерью), внуком (внучкой), сестрой (братом) дарящему лицу, налог за передачу в дар квартиры не выплачивается. При оформлении необходимо оплатить только госпошлину в размере 2 тысячи рублей.
Порядок регистрации документа отличается в зависимости от возраста того, кому положен подарок. Оформить дарственную на несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, возможно без его присутствия (ГК РФ ст. 28). Договор подписывают его законные представители. Одному и тому же родителю нельзя выступать одновременно дарителем и законным представителем при подписании договора.
Дарственная на несовершеннолетнего ребенка может быть совершена с его участием, если он входит в возрастной коридор 14–18 лет. Законный представитель должен обязательно согласиться на процедуру (ГК РФ, ст. 26). Сделавший подарок человек подписывает договор вместе с законным представителем. Одаряемый также ставит свою подпись.
Оформление квартиры на ребенка при приватизации
Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях. Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры. В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.
Несовершеннолетний собственник: плюсы и минусы
Данная сделка, как и все другие, имеет ряд плюсов и минусов. Например, положительная сторона оформления квартиры на ребенка — это гарантия материального обеспечения. Никто, кроме самого ребенка до его совершеннолетия, не сможет продать жилье, использовать как залоговое имущество или дарить.
Плюсы и минусы сделки:
- гарантированное будущее. Когда ребенок достигнет совершеннолетнего возраста, он обретет все права на личную жилплощадь. Это значит, что у ребенка не возникнет проблем с регистрационным учетом (пропиской), с перепродажей собственного жилья или с элементарным проживанием;
- избежание штрафных санкций. Закон гласит, что коммунальные службы не вправе облагать несовершеннолетних детей штрафом, а также изымать через суд имущество. Однако в этом случае, всю ответственность за детей несут законные представители и судебные инстанции, если не могут воздействовать не имущество детей, то могут привлечь к ответственности родителей или опекунов;
- раздел имущества. Многие родители оформляют жилплощадь на своих детей, чтобы избежать раздела имущества при разводе. Так как все нажитое в браке делится между супругом, супругой и детьми;
- целевой заем. Приобретая квартиру с помощью ипотечного кредита, заемщики оформляют жилплощадь на несовершеннолетних детей. Все потому, что в случае просрочки или задолженности, банк не вправе изъять имущество у детей;
- для продажи такой недвижимости необходимы весомые аргументы и разрешение от органов попечительства. Например, отчуждать такую квартиру разрешено, если требуется срочное медицинское вмешательство ребенку.
Оформление квартиры на несовершеннолетнего – реальность. Несмотря на то, что весь процесс может затянуться на несколько месяцев, законные представители гарантируют ребенку обеспеченное будущее. При этом никакие инстанции не смогут отнять жилье, а любая сделка будет признана недействительной. Например, родители не вправе сдавать квартиру в аренду даже на кратковременный срок или заключать договор безвозмездного пользования с третьими лицами, если не было получено разрешение от органов опеки. Главный плюс данной сделки в том, что все права детей защищаются государством.
Нормативными актами России не установлено ограничений на передачу объектов недвижимости несовершеннолетним с самого момента их рождения. Основная причина переписи имущества на имя ребенка — обеспечения его жилой площадью. Однако распоряжаться самостоятельно квартирой или другим объектом гражданин может только по достижению 18 лет.
Личная собственность детей, записанная на их имя не включается в совместно нажитое имущество, на основании ст.34-35 СК РФ и имеет отличны статус.
Разделить его между собой родители при разводе не могут, но вправе распорядиться любыми способами для улучшения жилищных условий ребенка: при предоставлении большей площади, переезда в центр города, район с развитой инфраструктурой, рядом со школой и др.
Согласно закону все несовершеннолетние делятся на две категории:
- достигшие 14 лет (ст.28 ГК РФ);
- в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ).
Дети от 14 лет признаются ограниченно дееспособными. Считается, что они могут понимать последствия своих правовых действий и принимать самостоятельно решения.
Право любого гражданина с момента рождения обладать недвижимостью прописано в ст.35 Конституции РФ и ст.17 ГК РФ.
Почему оформляется недвижимость на несовершеннолетнего
Часто российские граждане, покупая недвижимое имущество, оформляют его на собственного несовершеннолетнего ребенка. Законодательно в таком действии препятствий нет. Однако мотивация у родителей бывает разная.
Одни хотят обеспечить свое чадо жильем на будущее, если случится что-то непредвиденное. Разумеется, делать что-либо с имеющейся собственностью несовершеннолетний владелец не сможет до восемнадцатилетия. До этого все права по распоряжению недвижимостью возлагаются на взрослых, представляющих его интересы.
Важно! Продажа и любой вид отчуждения жилплощади, находящейся в собственности несовершеннолетнего, невозможно без согласия опекунского совета. Поэтому родители могут быть уверенны, чтобы с ними не произошло, ребенок будет устроен.
Недостаток такого шага в том, что при желании продать жилье, сдать или что-то еще сделать, потребуется убеждать опеку дать на это согласие. Государство в этом вопросе придерживается строгих правил, стремясь уберечь несовершеннолетних от ущемления их законных прав.
Несовершеннолетний собственник квартиры и его возраст
Как правильно оформить правоустанавливающие документы на квартиру с собственником-ребенком к порталу рассказала юрист Татьяна Сергеевна Лебедева: «От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей (усыновителей, попечителей). Форма такого согласия должна соответствовать форме, установленной законодательством для сделки. Договор подписывает ребенок, а рядом ставится подпись законного представителя с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки. Не забывайте, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно согласие органов опеки и попечительства. Также законодательство допускает признание несовершеннолетнего полностью дееспособным. Несовершеннолетний, достигший 16-ти лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей, усыновителей или попечителя, занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо (при отсутствии такого согласия) по решению суда. Эмансипированный несовершеннолетний может совершить куплю-продажу без согласия родителей (усыновителей, попечителей)».
От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка.
Без разрешения органов опеки и попечительства нельзя провести ни одну операцию — аренда, продажа, дарение, обмен и передача в залог без этого документа невозможны.
Также для разрешения нужно заявление от обоих родителей или доверенность отсутствующего родителя, что он не против отчуждения. Здесь бывают споры. Например, муж и жена разводятся, делят пополам квартиру. Супруга желает продать свою долю, а потом купить квартиру в другом месте — переехать в другой город вместе с ребенком. Бывший супруг манипулирует, пытаясь оставить сына рядом. Он намерен подарить свою долю в квартире несовершеннолетнему сыну. Бывшая супруга задается вопросом — сможет ли она потом, получив разрешение от органов опеки, продать уже обе доли — свою и сына — выручить деньги и уехать с ребенком?
Ответ однозначен — не сможет. Даже если ребенок собственник квартиры полностью, а не доли.
Без согласия на продажу от второго родителя — в данном случае отца — органы опеки разрешения не выдадут!
Поскольку в данном случае отец эмоционально не заинтересован в продаже, то вряд ли он подпишет свое согласие. Ниже подробнее распишем порядок получения разрешения — с информацией этой нужно ознакомиться внимательно.
Приватизация недвижимости детьми
Согласно ФЗ № 26 от 1994 г. «О приватизации», несовершеннолетним дано право на приватизацию недвижимости по месту прописки. Оформление происходит бесплатно, даже когда детям исполняется 18 лет. Другими словами, ребенок вправе приватизировать долю от имущества своих родителей, а после наступления совершеннолетия, может второй раз приватизировать другую недвижимость наравне с другими гражданами. Отказаться от приватизации ребенок имеет право только с согласия опеки в исключительных случаях.
Приватизированная собственность может быть продана в случае покупки другой недвижимости на вырученные средства или с выделением доли средств от продажи.
Права на приватизацию при разводе родителей сохраняются за ребенком.
Приватизировать жилье в этом случае можно будет только после 6 месяцев, но за это время ребенок должен быть постоянно прописан в другом месте.
Нельзя снимать ребенка с регистрации, чтобы провести сделку без его участия. В противном случае, она будет аннулирована. Из документов к стандартному списку прикладывается:
- договор о приватизации,
- договор соц. найма (вместо свидетельства о собственности),
- документы, подтверждающие отсутствие подобных сделок ранее,
- согласия от взрослых, решивших отказаться от права приватизации (должны быть заверены нотариально).
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).
Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).
Разрешение Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Договор дарения — самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.
Основные особенности такого способа передачи:
- дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
- дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
- данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).
Оформляем дом на несовершеннолетнего ребенка — регистрация сделок
Как оформить дом на несовершеннолетнего ребенка, мы выяснили, теперь следует определить, как по закону происходит регистрация сделок и договоров, связанных с оформлением дома или доли дома на ребенка не достигшего совершеннолетия.
Закон 218-ФЗ от 13.07.2015 «О регистрации недвижимости» в ст. 54 содержит указания на то, что сделки с недвижимостью в пользу несовершеннолетних детей должны быть обязательно нотариально удостоверены.
Это говорит о более тщательном подходе к изучению сделок и договоров со стороны регистраторов Росреестра при оформлении передачи прав собственности на дома, доли домов и другую недвижимость, если такие права касаются несовершеннолетних детей.
В остальном, регистрация права собственности на дом в отношении несовершеннолетних детей проходит на общих основаниях — путем занесения записи о праве несовершеннолетнего в ЕГРН.
Когда возникает официальное право на жилище?
Регулирование данного вопроса происходит с учетом норм отечественного законодательства и положений гражданского кодекса. С собственниками имущества все вполне ясно. Они просто регистрируются в квартире и распоряжаются жильем. Трудности начинают появляться тогда, когда к владельцам жилища обращаются другие люди за регистрацией. Владельцам имущества не вполне понятно, какие права со временем могут заявить жильцы на имущество. Право собственности на имущество может возникнуть при:
- подписании договора купли-продажи на часть или все жилье;
- оформлении дарственной;
- наличии договора пожизненной ренты;
- наследовании, после кончины владельца жилища;
- вступлении в законную силу судебного решения;
Если одно из таких обстоятельств имеет место быть, то и право собственности на жилье конкретного человека не подвергается сомнению. Разумеется, сделка или прочие юридические действия должны быть зафиксированы в Росреестре.
Где должен быть прописан ребенок после развода?
Как правило, расстающиеся родители к моменту суда уже договорились, где и с кем будет жить малец, если же градус накала отношений диалога не допускает, то решением этого вопроса займется суд (п.2 ст.24 СК РФ).
Хотя чаще всего дети остаются жить с мамой, бывает, что главным родителем становится отец.
В идеале ребенок после развода родителей должен получить прописку по месту своего проживания с одним из бывшей четы. Подробно о том, как осуществляется регистрация новорожденного ребенка после рождения в квартиру, читайте тут, а как прописать ребенка по месту жительства одного из родителей, можно узнать здесь.
Если правом собственности на жилье обладает тот из родителей, который с ребенком проживать не намерен, то суд может обязать его предоставить членам своей бывшей семьи новое жилище, причем с условиями, не хуже нынешних.
Однозначно то, что выписать отпрыска «в никуда» нельзя. При наличии у родственников – бабушек, дедушек, сестер и братьев, дядь и теть – лишних квадратных метров жилплощади решить вопрос о регистрации дитя и его мамы (или папы) также возможно.
Дети в возрасте до 14 лет на жилплощади родственников без папы или мамы прописаны быть не могут, только вместе с тем родителем, кому фактически это определено судом или общим решением четы. Прописка мальца без матери даже к родственникам невозможна.
Законодательство РФ оберегает права и интересы детей, поэтому выписка с прежнего места проживания по инициативе родителя — собственника жилья — не получится, как бы ему этого не хотелось. Посмотреть подробную инструкцию по прописке и выписке несовершеннолетних детей из квартиры можно здесь.
Регистрация малыша в приоритете перед желанием жильцов квартиры, где проживает и зарегистрирован один из родителей. Это значит, что даже если собственник жилья не хочет этого, он не имеет возможности затормозить прописку чада к его родителю. Можно ли прописать ребенка без согласия собственника на квартиру и как осуществляется прописка новорожденного, читайте тут.
Результатом мирного решения места прописки мальца является совместное заявление, в котором указывается, где и с кем будет проживать дитя.
Хотя законом по данному вопросу (п.2 ст.65 СК РФ) и не требуется специальной бумаги, однако на практике часто в этом заявлении также оговаривается режим общения другого родителя с проживающим отдельно отпрыском.
Заверения нотариусом этого документа, составленного вольным стилем, не нужно, но если в нем еще и указан порядок обеспечения алиментами, то после нотариального удостоверения бумага приобретает силу исполнительного листа.
Узнать больше о том, где прописать ребенка после рождения и куда обращаться, можно тут.