Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аукционный метод продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
Электронные торги или современный аукцион
Мысль и время мчатся вперёд семимильными шагами, оставляя отпечаток на всём, что встретится на пути. Не отстаёт в этом смысле и аукцион – за последние годы он сильно изменился. Сервис-процесс в современном мире стал намного удобнее. Реальность рынка такова, что более 90% всех торгов на данный момент происходят в режиме онлайн, а это, как вы понимаете, колоссальная экономия времени и, соответственно, денег. Потенциальному участнику всего лишь надо зарегистрировать электронную цифровую подпись (ЭЦП) и иметь обеспечительный взнос на своём банковском счету, и, вуаля, – он получает доступ ко всем интересующим объектам для приобретения, не вставая с постели или уютного домашнего кресла. Кроме того, на электронных торгах претенденты делают ставки и шаги по аукциону, не встречаясь лицом к лицу, а, значит, уровень психологического прессинга со стороны конкурентов намного ниже. А это уже ощутимая экономия нервных окончаний!
Продажа квартиры с признаками аукциона или маленькие риэлторские хитрости
Расскажу ещё об одном варианте срочной реализации недвижимости. Считаю его более честным и уместным со всех точек зрения. Квартира выставляется в продажу чуть ниже рынка – лишь для того, чтобы немного подогреть интерес реально заинтересованных потенциальных клиентов с давно сформировавшимися запросами. Как показывает практика, большой очереди в этом случае не будет – хорошо, если получится собрать двух-трёх претендентов. На один и тот же день, но на разное время (с интервалом в 10-20 минут) назначаются встречи с предполагаемыми покупателями. Главная задача, которая стоит перед непосредственным исполнителем, сделать так, чтобы выходящие с просмотра воочию видели конкурентов, ожидающих своей очереди. Тем самым достигается желаемый эффект – создаётся психологическое давление, которое призвано стимулировать покупательский спрос. При этом время для принятия положительного решения резко сокращается, а квартира продаётся по полной рыночной стоимости. Способ действительно эффективный, потому как не раз доказал свою состоятельность.
Три удара молотка и квартира продана!
Настоятельно рекомендую собственникам применять аукцион при продаже квартиры лишь в исключительных случаях:
- Неликвидный объект – после стихийного бедствия (пожара или потопа), низкий первый этаж, строение ветхое или аварийное (существует реальная угроза жизни), с вечным индустриальным пейзажем за окном (факторы риска) и т.д.;
- Эксклюзивный объект – элитная недвижимость с уникальными характеристиками: авторские проекты в центральных исторически значимых частях города, памятники архитектуры, апартаменты и особняки больших площадей с шикарным дорогим ремонтом;
- Новостройки – объём предложений до и после сдачи дома (корпуса) в эксплуатацию может действительно зашкаливать. Первичный рынок – это, в первую очередь, плотная конкурентная среда. Застройщику и физлицам ничего другого не остаётся в таких условиях, как только демпинговать или устраивать аукцион;
- Срочность конвертирования актива, когда деньги нужны позарез — уже завтра или ещё вчера!
Риэлтор начинает и выигрывает
Кто же выигрывает от квартирных аукционов? Давайте рассмотрим плюсы и минусы всех участников торгов.
Продавцы. Никто из опрошенных порталом «Элитное.РУ» экспертов не смог вспомнить аукцион, на котором объект был продан выше своей рыночной стоимости. Тем не менее, 30% продавцов, участвующих в аукционе, соглашаются продать за предложенную цену. Но давайте вспомним слова Александра Мальцева о том, что эти люди изначально были мотивированы на продажу, то есть ограничены во времени. И, скорее всего, деньги от продажи квартиры им были необходимы на конкретные нужды. Но в результате месяц, требуемый на проведение торгов, был упущен, а на рекламную кампанию были потрачены деньги. Можно предположить, что продавцы, придавленные обстоятельствами, согласились на ту сумму, которую им предложили.
В общем, соглашаясь на продажу квартиры через аукцион, собственник должен быть готов, что его объект реализуется быстро, но дешево. Таких людей немного, впрочем, есть разные жизненные обстоятельства.
– Иногда владельцу необходимо очень быстро избавиться от квартиры, и он готов значительно снизить цену, – замечает Илья Менжунов, – но даже в этом случае гораздо быстрее и дешевле продавать объект традиционным способом, сделав хороший дисконт.
Покупатели. Известие о том, что тот или иной объект продается с большим дисконтом, вызывает интерес среди покупателей.
– Однако 90% потенциальных покупателей отсеиваются, когда узнают, что им придется участвовать в аукционе, проводимом неофициально, – делится Тимур Сайфутдинов. – А после отказа собственника продавать квартиру за ту сумму, которая была предложена, оставшиеся участники не понимают, зачем они тратили время, если объект нельзя купить по заявленной цене. Для того чтобы этот объект стал интересен покупателям, нужно проводить аукционы в соответствии со ст. 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов». Согласно этой статье все участники торгов вносят задаток, который возвращается, если человек не выиграл аукцион, или засчитывается в сумму покупки, если он стал победителем. Также законом предусмотрено, что победитель торгов имеет право обратиться в суд, если продавец уклоняется от выполнения своих обязательств по продаже выставленного на аукцион объекта.
Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна
Но в этом случае продавцу придется выставлять квартиру или дом по цене близкой к рыночной, что на текущем рынке вряд ли привлечет большое количество желающих приобрести объект. А если не набирается критическая масса потенциальных покупателей и нет ажиотажа, рассуждает Алексей Аверьянов, то и результата не будет.
Риэлторы. Вот здесь появляется очень интересный момент. Аукционы на практике демонстрируют, мягко говоря, посредственные результаты, но их апологеты без устали доказывают, что это лучший метод продаж и за ним будущее.
– Можно предположить, что аукционный метод продаж выгоден для риэлторов, – замечает Илья Менжунов. – В процессе поиска участников для аукциона они могут собрать неплохую базу потенциальных клиентов со схожими потребностями и в дальнейшем предлагать им подходящие варианты жилья.
Есть и еще одни момент, ставящий под сомнение чистоплотность некоторых организаторов квартирных торгов. Чтобы создать ажиотаж вокруг объекта, риэлтор-организатор аукциона привлекает других риэлторов. Первому продавец объекта платит 6% от стоимости квартиры, если объект будет продан. Но из этой сумму организатор торгов должен заплатить половину партнеру-риэлтору, который привел клиента, купившего квартиру. Впрочем, если конечный покупатель привлечен самим аукционистом, то ему остается все сумма комиссии.
– Непрозрачный характер взаимоотношений при проведении аукционов вызывает много вопросов, – рассуждает Алексей Аверьянов. – Торги идут исключительно через организатора, который, преследуя свои собственные интересы, может и не донести до продавца информацию от партнера о наличии клиента с большим бюджетом, если у него есть свой прямой клиент.
Если продолжить мысль господина Аверьянова, то нельзя исключить, что организатор торгов может иметь постоянный круг потенциальных инвесторов, желающих приобрести объекты с большим дисконтом, и во главу угла ставятся интересы не продавца, а людей из этого круга.
В любом случае, на данном этапе аукционный метод вызывает огромное количество вопросов. А представители крупных риэлторских агентств уверены, что он не приживется в России.
– Эта технология не соответствует менталитету русского человека, – подытожил Илья Менжунов. – Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна.
Разработанный в Америке аукционный метод продаж квартир на просторах России пока не набрал большой популярности. Суть метода заключается в том, что покупатели привлекаются заниженной ценой на объект недвижимости. В процессе аукциона сумма продающейся квартиры может превысить даже самую высокую свою стоимость.
Как стать участником аукциона? Для этого нужно подать заявку на участие, внести задаток, пройти аккредитацию на торговой площадке и получить цифровую электронную подпись. Участник, который предложит наиболее высокую сумму за лот, станет владельцем квартиры уже в течение 10 дней с момента проведения аукциона. Предварительная запись на аукцион обычно осуществляется примерно за 10 дней до даты проведения торгов.
Риэлторы, имеющие большой опыт работы на рынке недвижимости, до сих пор не пришли к единому выводу относительно аукционной продажи квартир. За и против этого метода постоянно рассматриваются участниками, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.
Первым застройщиком, который будет использовать аукционный метод продаж домов, будет девелопер загородной недвижимости.
Рассмотрим сначала плюсы данного вида торгов.
Нынешние реалии от эксперта
На данный момент на рынке недвижимости наблюдается некая тенденция, она длится уже несколько лет. Команда риэлторов, продающих квартиры методом аукциона, усиленно доказывают перспективность данного метода. Они устраивают митинги, обсуждения и всячески пытаются доказать, что рынок недвижимости будет развиваться в сторону аукциона. На прошлой неделе аукционщики пытались «наехать» на Циан, мол они блокируют их объявления. А они такие хорошие, продают качественные квартиры ниже рынка. На самом деле потенциальный покупатель даже не догадывается, что участвует в аукционе. Он думает, что дешево покупает квартиру, а на деле потом звонит риэлтор и сообщает, что появился новый покупатель, который готов предложить за квартиру чуть выше. Будете ли вы поднимать цену покупки квартиры. И потенциальный покупатель, сам того не замечая, вовлекается в аукцион. В итоге появляется много негатива, связанного с аукционом. Я считаю, что единственный вариант, при котором аукционная система будет развиваться, это если покупатель будет заранее знать, что он участвует в аукционе.
Для этого все площадки и доски, которым интересно это направление, должны создать дополнительный раздел для аукциона. Туда будут ходить только те, кто намеренно хочет участвовать в подобном аукционе. Сама идея аукциона очень интересна, но пока остается сырой. Думаю, в 2016 году все изменится.
Чем вызван интерес к аукционам?
Каждый из участников аукциона стремится получить выгоду для себя, и каждый из них имеет на это огромные шансы. Так, продавцы, выставляя объект на продажу и устанавливая минимальную среднерыночную цену, надеются на азарт покупателей и на то, что в процессе торгов цена серьезно возрастет. Такого результата можно достичь в том случае, если выставленная на торги недвижимость имеет ряд преимуществ, например, удачное расположение, район с развитой инфраструктурой, планировку, и т.д.
С другой стороны, те, кто приобретает жилье или коммерческую недвижимость на открытых и даже закрытых аукционах, надеются на обратное. То есть объект не вызовет интереса у других потенциальных покупателей, и высоких ставок на него не будет. А это значит, что можно приобрести неплохой вариант недвижимости по цене, намного ниже рыночной.
Таким образом, у каждого из участников есть неплохие шансы достичь своих целей, а результат, в большинстве случаев, зависит от везения, азарта и умения вовремя остановиться.
Как купить квартиру через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества
Расскажем о том, Как купить квартиру через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества более подробно. Прежде всего необходимо будет получить специальную электронную цифровую подпись, срок действия которой в подавляющем большинстве случае составляет двенадцать месяцев. Причем, электронная цифровая подпись может быть действительной одновременно на нескольких аукционах различного рода объектов недвижимого имущества.
Оформлять электронную цифровую подпись для участия в аукционах различного рода объектов недвижимого имущества лучше заблаговременно. В противном случае аукцион различного рода объектов недвижимого имущества может существенным образом затянуться. После получения электронной цифровой подписи необходимо будет пройти процедуру регистрации на том аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, где продается заинтересовавшая вас квартира.
Абсолютно у каждого участника аукциона различного рода объектов недвижимого имущества имеется свой личный кабинет, через которую и осуществляется подача заявки на участие. Через личный же кабинет осуществляется внесение задатка за понравившейся объект недвижимого имущества. В соответствии с правовыми нормами, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, сумма задатка составляет двадцать процентов от стоимости объекта недвижимого имущества. Затем проводится непосредственно сам аукцион различного рода объектов недвижимого имущества. На протяжение нескольких суток участники аукциона предлагают свою цену за конкретный объект недвижимого имущества. Всегда следует быть готовым к возрастанию стоимости интересующего объекта недвижимого имущества. То, насколько она изменится, будет зависеть главным образом от числа участников аукциона, а также от степени привлекательности самого объекта недвижимого имущества.
По окончанию аукциона побеждает тот, кто предложит за конкретный объект недвижимого имущества наибольшую денежную сумму. Ему необходимо будет перечислить на счет продавца интересующего объекта недвижимого имущества оставшуюся денежную сумму. Необходимо сразу же отметить факт того, что в случае отказа победителя аукциона от приобретения объекта недвижимого имущества задаток ему возвращен не будет. Помимо этого его могут добавить черный список, соответственно он больше не сможет принимать участия в данном аукционе различного рода объектов недвижимого имущества. Что же касается проигравших участников аукционов различного рода объектов недвижимого имущества, то им задаток возвращается.
Какие существуют подводные камни при покупке квартиры не аукционе различного рода объектов недвижимого имущества
Само собой разумеется, что существуют определенного рода Подводные камни при покупке квартиры не аукционе различного рода объектов недвижимого имущества. По этой причине необходимо как можно более тщательным образом проверять проверку юридической чистоты интересующего вас объекта недвижимого имущества. С этой целью необходимо обращаться в единый федеральный реестр объектов недвижимого имущества Российской Федерации за выпиской, в которой будет указано число собственников интересующего вас объекта недвижимого имущества.
Помимо этого можно обратиться к продавцу с просьбой о предоставлении архивной выписки из домовой книги. В данном документе отражена информация абсолютно обо всех жильцам дома, начиная с момента сдачи его в эксплуатацию. Выдается данная разновидность документации в жилищно-управляющих организациях по месту нахождения квартиры. Необходимо сразу же отметить факт того, что определенного рода риск в случае приобретения квартиры на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества существует всегда. К примеру, может внезапно выясниться, что в квартире проживают члены семьи ее собственника и она является их единственным жильем. Ранее законодательство Российской Федерации содержало прямой запрет на выселение таких жильцов из квартиры.
Однако все изменилось после известного случая с Адамом Богатыревым, который произошел в две тысячи двенадцатом году. Он приобрел квартиру, которая была изъята банковской организацией у бывшего собственника за долги. После приобретения квартиры Адамом Богатыревым был обнаружен тот факт, что в квартире все еще продолжают проживать члены семьи бывшего собственника. Само собой разумеется, что новым собственником была предпринята попытка их выселения при помощи судебных органов Российской Федерации, однако она с треском провалилась. Судом первой инстанции, а также судом апелляционной инстанции было принято решение, в соответствии с которым дочь бывшего владельца квартиры, а также ее несовершеннолетние дети обладали правами на дальнейшее проживание там.
Адам Богатырев решил не останавливаться и довести дело до Конституционного суда Российской Федерации. Он думал, что его право собственности было нарушено вследствие следующего парадокса: правовые нормы, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, сохраняет право на проживание в квартире за лицами, не владеющими ею, а также защищают их права в большей степени, нежели права законного приобретателя квартиры, тем самым сводя на нет значение залога как правового института. И Конституционный Суд Российской Федерации Адама Богатырева поддержал, пояснив, что в подобного рода ситуациях не могут быть применены правовые нормы, запрещающие обращение взысканий на жилые помещения, если для граждан, выступающих в качестве должников, а также для членов семей таких граждан они являются единственным жильем.
В отношении жилых помещений, которые являются ипотечными, данное ограничение не применяется, потому как статья номер семьдесят восемь закона Российской Федерации об ипотеке устанавливает, что в случае обращения взыскания на объект недвижимого имущества сразу же прекращаются все права на его использование, после чего она реализуется посредством выставления на аукцион.После того как было рассмотрено дело Адама Богатырева законодательными органами Российской Федерации было получено предписание провести несколько реформ, которые направлены на урегулирование правового положения членов семей старых собственников жилых помещений, а также сделать как можно более прозрачной информацию о правах третьих лиц на такие жилые помещения.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Минусы размещения средств в банковском депозите
Невысокая доходность. С учётом темпа инфляции средняя ставка в 6% по депозиту — это скорее сохранение средств, чем приумножение капитала.
Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход.
Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность».
Риски покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи
Вероятность ошибиться при выборе объекта. Даже в одном ЖК не все объекты обладают одинаковой ликвидностью. А уж выбрать квартиру на рынке с учётом множества факторов для новичка может быть сложно.
Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «При покупке квартиры в новостройке трудно оценить, сколько в определённом ЖК уже приобрели квартир с целью последующей перепродажи. Так, если в доме 50% объектов — инвестиционные, есть вероятность, что в условиях высокой конкуренции квартиры будут продаваться хуже.
По опыту рынка, покупатель не всегда получает ту инфраструктуру, о которой говорит застройщик на начальном этапе продаж. Например, обещают облагороженную закрытую территорию, но после сдачи объекта ещё долгое время нет места для прогулок и поблизости ведётся стройка».
Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Неопытный покупатель может совершить типичную ошибку — купить квартиру „как для себя“. Однако важно понимать портрет „среднего“ покупателя, чтобы правильно выбрать район, планировку или этаж».
Цены могут почти не вырасти. Стоимость недвижимости в местах массовой застройки может и не увеличиться значительно.
Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости:
«Если в комплексе 20 квартир на этаже, из которых 12 — студии, то, конечно, высокий прирост маловероятен. Кроме того, зачастую недостаточно хорошо прирастают трёхкомнатные квартиры. Многое зависит от локации, плотности застройки, планировки, количества квартир в комплексе».
Застройщик может обанкротиться, а дом не достроят. В России в 2019 году более 70 тысяч недостроев. Если строительство остановилось, и застройщик официально признан банкротом, дольщики могут потребовать либо возврата средств, либо оформления собственности на незавершённый объект.
Реалии рынка говорят о том, что получить средства от банкрота-застройщика вряд ли получится, поэтому чаще всего дольщики требуют признания недостроя своей собственностью, образуют жилищно-строительный кооператив и заканчивают строительство — с помощью привлечения нового девелопера или средств, полученных от государства.
Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Важно узнать репутацию и историю застройщика: объекты какого качества уже были реализованы, вовремя ли они сдавались, каким образом застройщик обычно изменяет цены на разных этапах строительства.
Покупатель рискует больше всего, если застройщик — новичок на рынке, и меньше — если обращается к компании, которая давно на рынке и реализовала уже не один проект».
Документы для проведения альтернативной сделки
Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:
-
Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
-
Паспортные данные покупателя и продавца.
-
Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
-
Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
-
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
-
Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.
Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству
Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству и работать через поставщиков недвижимости жилья?
Конечно, большинство собственников может быть и рады бы продать квартиру быстро и за наличный расчет, но рынок недвижимости давно стоит, многие месяцами выставляют свое жилье на сайтах, пытаются продать через риелтора, а госзакупки — это реальная возможность продать квартиру государству.
Частные покупатели часто торгуются, выискивают причины, чтобы сбить цену, а государство заранее все прописывает в техническом задании. К тому же, когда поставщик недвижимости обращается к собственнику жилья с предложением, свое вознаграждение он закладывает сверх цены собственника.
Наличие приборов учета.
Требования к участникам
Узнать о предъявляемых к требованиях можно в ст.31 44-ФЗ. Этот перечень является стандартным для всех участников.
П.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ говорит о соответствии участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. Что касается нашей темы, почти всегда речь идет о предоставлении Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую участник прикладывает в составе заявки.
Но иногда заказчики вместо Выписки из ЕГРН прописывают возможность предоставления:
- свидетельства о государственной регистрации права собственности;
- правоустанавливающих документов (в случае, если право зарегистрировано до 1998 г.: договор приватизации/ договор купли-продажи/ договор дарения/ договор мены/ договор ренты/ договор долевого строительства/ свидетельство о праве на наследство по закону/ свидетельство о праве на наследство по завещанию/ или иной документ, предусмотренный ст.14 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Но является ли требование Выписки ЕГРН законным, если участником торгов может быть не только сам собственник, но и его представитель по доверенности? (ч.3 ст.27 44-ФЗ). Однозначного ответа на этот вопрос мы не найдем. Вот несколько точек зрения:
- В Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 говорится, что участвовать может как собственник, так и его представитель (по доверенности), аккредитованный на электронной торговой площадке согласно законодательству, а также подписывать от имени собственника контракт.
- В решениях ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019 г. и делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 г. ФАС говорит о том, что принимать участие торгах имеют право только собственники помещений.
- В Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа говорится, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в отдельных случаях не является обязательной. Предметом закупки может быть товар, находящийся в гражданском обороте, в отношении которого действующим законодательством предусмотрено лишь наличие права собственности.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть реализована одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.
Момент сложный, поэтому подойдите серьезно к изучению требований документации и, если необходимо, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации с помощью функционала электронной площадки.
Насколько это выгодно?
В среднем итоговые цены на квартиры получаются ниже рыночных, но не стоит ожидать, что удастся купить жилье в разы дешевле. Если на торги выставляется интересный объект, цена может значительно увеличиваться.
Как правило, квартиры, у которых нет явных дефектов, выставляются на продажу с небольшим дисконтом (около 10% от стоимости), но это привлекает покупателей, и цена быстро достигает рыночной. Если же у квартиры имеются более серьезные недостатки, связанные с пожарами или заливами, снижение цены может быть более существенным, но в данном случае нельзя точно предугадать, насколько квартира будет соответствовать ожиданиям.
Аукционный метод продажи недвижимости
Однако во многом благодаря широкой маркетинговой компании по продаже пентхауса в «Венском доме» у Александра Санкина появились последователи. Сегодня, по оценке управляющего партнера агентства Blackwood Константина Ковалева, на рынке вторичной недвижимости Москвы работает порядка 30 риэлторов, которые специализируются на квартирных аукционах, и каждый из них примерно раз в месяц проводит торги по продаже дома или квартиры.
– Работают риэлторы-аукционисты, как правило, с самыми мотивированными продавцами жилья, – рассказывает Александр Мальцев. – Более того, нередко на этапе предварительных переговоров с собственниками они, проверяя, насколько сильно желание реализовать квартиру, советуют, например, владельцу не продавать, а сдавать недвижимость. И если тот все равно настаивает на продаже, начинается подготовка к торгам.
Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%
Подготовка к аукциону ведется за счет средств собственника объекта. Деньги идут на рекламную кампанию по продвижение объекта, видео- и фотосъемку. Подготовка к торгам квартиры бизнес-класса, по словам Александра Мальцева, обойдется в 100-120 тыс. рублей, а элитного коттеджа, добавляет генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов, может доходить до 500 тыс. рублей.
Владелец жилья обязан оплатить не только услуги риэлтора по проведению аукциона, но и комиссию от продажи объекта, если она состоится, добавляет Илья Менжунов. Комиссия у аукционных риэлторов тоже выше стандарта. Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%.
– За некоторое время до проведения торгов квартира снимается с продаж, а потом выходит со скандально низкой стоимостью, – продолжает Тимур Сайфутдинов. – Естественно, такое предложение привлекает большое количество потенциальных покупателей.
Достаточно часто конечная цена на квартиру «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт
Почему собственники жилья соглашаются оплачивать расходы на рекламу плюс двойную комиссию? Главный довод аукционистов: квартира будет продана быстро и дорого. В сегменте дорогого жилья сроки экспозиции квартир исчисляются месяцами, а загородные дома могут продаваться годами.
Аукционный метод помогает продать недвижимость в среднем за один-два месяца. При этом, уверяют апологеты аукционов, во время проведения торгов одни потенциальные покупатели подогревают других, включаются эмоции, ажиотаж и квартира продается выше рыночной цены, на худой конец – не ниже. Это в теории. На деле же покупатели, участвующие в аукционах, редко проявляют сильные эмоции.
– Довольно часто конечная цена «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт. Недавно дом, который имел реальную рыночную цену в 3,5 млн долларов, был выставлен на аукцион по стартовой цене 1,8 млн – почти вдвое дешевле. Владелец и брокер рассчитывали привлечь большее число клиентов, создав с помощью демпинговой цены ажиотаж. «Трюк» не сработал: дом был продан за 2,3 млн долларов, – говорит Илья Менжунов. – Впрочем, если конечная предложенная цена не устраивает владельца, то он может отказаться от продажи – правила этого не запрещают. Но в результате только 30% аукционов заканчиваются заключением сделок.
Кто же выигрывает от квартирных аукционов? Давайте рассмотрим плюсы и минусы всех участников торгов.
Продавцы. Никто из опрошенных порталом «Элитное.РУ» экспертов не смог вспомнить аукцион, на котором объект был продан выше своей рыночной стоимости. Тем не менее, 30% продавцов, участвующих в аукционе, соглашаются продать за предложенную цену. Но давайте вспомним слова Александра Мальцева о том, что эти люди изначально были мотивированы на продажу, то есть ограничены во времени. И, скорее всего, деньги от продажи квартиры им были необходимы на конкретные нужды. Но в результате месяц, требуемый на проведение торгов, был упущен, а на рекламную кампанию были потрачены деньги. Можно предположить, что продавцы, придавленные обстоятельствами, согласились на ту сумму, которую им предложили.
В общем, соглашаясь на продажу квартиры через аукцион, собственник должен быть готов, что его объект реализуется быстро, но дешево. Таких людей немного, впрочем, есть разные жизненные обстоятельства.
– Иногда владельцу необходимо очень быстро избавиться от квартиры, и он готов значительно снизить цену, – замечает Илья Менжунов, – но даже в этом случае гораздо быстрее и дешевле продавать объект традиционным способом, сделав хороший дисконт.
Покупатели. Известие о том, что тот или иной объект продается с большим дисконтом, вызывает интерес среди покупателей.
– Однако 90% потенциальных покупателей отсеиваются, когда узнают, что им придется участвовать в аукционе, проводимом неофициально, – делится Тимур Сайфутдинов. – А после отказа собственника продавать квартиру за ту сумму, которая была предложена, оставшиеся участники не понимают, зачем они тратили время, если объект нельзя купить по заявленной цене. Для того чтобы этот объект стал интересен покупателям, нужно проводить аукционы в соответствии со ст. 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов». Согласно этой статье все участники торгов вносят задаток, который возвращается, если человек не выиграл аукцион, или засчитывается в сумму покупки, если он стал победителем. Также законом предусмотрено, что победитель торгов имеет право обратиться в суд, если продавец уклоняется от выполнения своих обязательств по продаже выставленного на аукцион объекта.
Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна
Но в этом случае продавцу придется выставлять квартиру или дом по цене близкой к рыночной, что на текущем рынке вряд ли привлечет большое количество желающих приобрести объект. А если не набирается критическая масса потенциальных покупателей и нет ажиотажа, рассуждает Алексей Аверьянов, то и результата не будет.
Риэлторы. Вот здесь появляется очень интересный момент. Аукционы на практике демонстрируют, мягко говоря, посредственные результаты, но их апологеты без устали доказывают, что это лучший метод продаж и за ним будущее.
– Можно предположить, что аукционный метод продаж выгоден для риэлторов, – замечает Илья Менжунов. – В процессе поиска участников для аукциона они могут собрать неплохую базу потенциальных клиентов со схожими потребностями и в дальнейшем предлагать им подходящие варианты жилья.
Есть и еще одни момент, ставящий под сомнение чистоплотность некоторых организаторов квартирных торгов. Чтобы создать ажиотаж вокруг объекта, риэлтор-организатор аукциона привлекает других риэлторов. Первому продавец объекта платит 6% от стоимости квартиры, если объект будет продан. Но из этой сумму организатор торгов должен заплатить половину партнеру-риэлтору, который привел клиента, купившего квартиру. Впрочем, если конечный покупатель привлечен самим аукционистом, то ему остается все сумма комиссии.
– Непрозрачный характер взаимоотношений при проведении аукционов вызывает много вопросов, – рассуждает Алексей Аверьянов. – Торги идут исключительно через организатора, который, преследуя свои собственные интересы, может и не донести до продавца информацию от партнера о наличии клиента с большим бюджетом, если у него есть свой прямой клиент.
Если продолжить мысль господина Аверьянова, то нельзя исключить, что организатор торгов может иметь постоянный круг потенциальных инвесторов, желающих приобрести объекты с большим дисконтом, и во главу угла ставятся интересы не продавца, а людей из этого круга.
В любом случае, на данном этапе аукционный метод вызывает огромное количество вопросов. А представители крупных риэлторских агентств уверены, что он не приживется в России.
– Эта технология не соответствует менталитету русского человека, – подытожил Илья Менжунов. – Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна.