Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.
Можно ли получить с застройщика компенсацию, когда срок исковой давности уже истек
Вместе с тем, в постановлениях Президиума ВАС от 10 февраля 2009 года и 15 января 2013 года было определено, что срок давности по требованиям об оплате периодических платежей должен рассчитываться не за общий период, а по каждой просроченной сумме отдельно. По договору долевого участия неустойка исчисляется за каждый просроченный день отдельно, следовательно, договорные отношения по ДДУ подпадают под действие данного постановления, поэтому в этом и подобных ему случаях 207 статья ГК применяться не может.
Взыскание с застройщика убытков
Участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков ввиду неисполнения обязательства, рассчитанных абстрактным методом на основании п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, наряду с законной неустойкой, установленной ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Право должника требовать от компании после расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома возврата вложенных в строительство квартиры денежных средств и уплаты процентов вытекает из закона и подтверждено судебными актами судов общей юрисдикции.
В силу статьи 9 Закона N 214-ФЗ в определенных случаях участник долевого строительства вправе отказаться от договора или по его требованию договор может быть расторгнут судом, последствием чего является обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Прменение Закона о ДДУ
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ).
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки — 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Момент, с которого начинает течь срок исковой давности
Гражданское законодательство определяет исковую давность, как срок, в течении которого возможно обращение с иском в суд. В случае, с отношениями, возникающими из договора долевого участия в строительстве, такой срок составляет три года, поскольку подобные сделки не относятся к той категории, по которой применяются специальные сроки, которые могут достигать и десяти лет.
Договор участия в долевом строительстве, в соответствии со ст. 4 закона 214-ФЗ должен содержать срок передачи квартиры дольщику. Конкретная дата или период времени, в течении которого квартира должна быть передана, является сроком исполнения обязательства. Условия договора о выплате неустойки, служат обеспечением того, что застройщик не будет задерживать сроки окончания строительства и заселения.
Статья 220 ГК РФ, говорит о том, что в этом случае течение срока давности начинается с того момента, когда обязательство должно было быть исполнено. Взыскание неустойки возможно с того момента, когда было нарушено обязательство, которое неустойка обеспечивала, а именно – не соблюден срок передачи квартиры.
Сколько составляет исковая давность по неустойке ДДУ?
В юридической практике исковая давность означает срок, в течение которого лицо может обратиться в суд и защитить свои права. Если этот срок пропущен, суд будет иметь полное право отклонить иск к застройщику, даже в том случае, если права дольщиков действительно нарушены. Для разных категорий споров установлены разные сроки, а что касается взыскания неустойки по ДДУ, то исковая давность составляет 3 года. Однако важный нюанс относительно методики подсчёта, и суд может применить любой из них:
- исковая давность начинает отсчитываться с момента нарушения условий договора долевого участия, то есть, с первого дня просрочки. Для примера: если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2017 года, то иск можно подать только до 1 сентября 2020, и, соответственно, в исковые требования можно включить компенсацию только за эти три года;
- отсчет срока ведется в обратном порядке – от момента передачи квартиры дольщикам. К примеру, недвижимость была передана 1 марта 2017 года, значит, неустойку можно требовать только за предыдущие 3 года (или меньше, если просрочка заняла меньший срок).
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности
Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:
- неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП);
- если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214);
- неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее — Обзор);
- проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).
Приостановление течения срока исковой давности.
Статья 202 ГК РФ предусматривает возможность приостановления течения срока исковой давности. В пункте 1 данной статьи перечислены случаи, когда такая возможность возникает:
- если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила) (пп. 1);
- если истец или ответчик находится в составе Вооруженных сил РФ, переведенных на военное положение (пп. 2);
- в силу установленной на основании закона Правительством РФ отсрочки исполнения обязательств (мораторий) (пп. 3);
- в силу приостановления действия закона или иного правового акта, регулирующих соответствующее отношение (пп. 4).
Понятие исковой давности
Компании, права которых нарушены, могут обратиться за их защитой в суд. Согласно п. 1 Постановления № 43 под правом, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Субъективное право – это признаваемое законом притязание лица на какое-либо благо или форму поведения, использование которого зависит от воли субъекта.
Но ответчик не должен бесконечно находиться в состоянии неопределенности, под угрозой судебного решения против него. Поэтому возможность защиты ограничена сроком исковой давности (ст. 195 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).
Пункт 1 ст. 10.1, п. 1 ст. 10.9 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА 2004 (далее – Принципы УНИДРУА) говорят, что истечение исковой давности не прекращает права, но только препятствует его принудительному осуществлению. При этом само нарушенное право сохраняется. Поэтому лицо, право которого нарушено, может обратиться в суд и по истечении этого срока.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Как получить с застройщика неустойку, если срок исковой давности уже истек
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
- низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
- безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
- неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
- жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
Срок устранения недостатков при приемке квартиры
П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:
- не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
- не выполнил одно из следующих требований:
- безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
- соразмерное уменьшение цены договора;
- возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.
За период со дня подачи заявления по Ответ юриста был полезен? Бабкин Михаил. Юрист, г. ГК РФ Статья Общий срок исковой давности 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей настоящего Кодекса. Начало течения срока исковой давности 1.
Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:
- при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.
Срок исковой давности одинаков – три года, но начало течения срока исковой давности разные судьи определяют по-разному.
Срок для взыскания расходов на ремонт по гарантии застройщика
Каждый участник ДДУ знает, что в течение 5 лет застройщик обслуживает объект строительства. Этот срок еще называют гарантией на ремонт.
Строительная компания обязана за свой счет в течение 5 лет устранять дефекты и недочеты, выявленные участниками ДДУ, как в самом МКД, так и непосредственно в квартирах.
Собственникам помещений никто не мешает конечно за свой счет устранить недостатки и взыскать с застройщика расходы на ремонт. Тогда какой срок исковой давности по договору долевого участия применяется в этом случае?
Ранее суды определяли для таких случаев срок исковой давности по статье 725 ГК РФ, это специальный (сокращенный) срок и он составляет всего 1 год.
Но, с 2011 года Президиум ВАС изложил четкую позицию по этому вопросу, которой теперь придерживаются все суды. Итак, при предъявлении участником ДДУ требований к застройщику о взыскании убытков за ремонт, возникших в период гарантийного срока, действует общий срок – 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Право на неустойку, когда срок давности по ДДУ истек
Что делать участнику, если срок исковой давности по взысканию неустойки по ДДУ уже прошел?
В идеале лучше не пропускать срок. Во-первых, тянуть с возвратом неустойки чревато последствиями. Если объект окажется проблемным, это может привести к банкротству строительной компании. Да и практика показывает, что неустойку в большем объеме получает тот, кто подаст иск в числе первых.
Обратиться в суд с иском о взыскании неустойки можно даже после пропуска общего срока исковой давности по 214 фз. Суд в любом случае примет иск, если он составлен по всем правилам и рассмотрит заявление. Одна из позиций суда: при определении начала течения срока давности по делам ДДУ, в расчет идет каждый день просрочки, т.е. неустойка начисляется за каждый день.
Однако, в этом случае участнику точно не обойтись без помощи юриста, который будет представлять интересы в суде. В этом случае важно доказать, что нарушение носит длящийся характер. Суд может принять данную позицию и восстановить право на неустойку полностью или в части, а может отказать в связи с истечением срока исковой давности по ДДУ на основании п.1. ст. 201 ГК РФ.
Судебная практика неоднозначна и мы в этом убедились. Поэтому наша компания оказывает юридические услуги с гарантией результата. Если юристы приступили к решению вашего вопроса, то однозначно есть перспективы в вашу пользу.
Похожие записи: