Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на реконструкцию нежилого здания: зачем оно нужно и как его получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры. При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Собственник должен быть готов к денежным расходам. В основном, они связаны с оплатой государственных пошлин, услуг специалистов, составляющих проектную документацию и занимающихся оформлением технического паспорта в БТИ.
Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?
Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:
- Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
- Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Бюро “РекПир” проектирует любые виды работ, в том числе перепланировки, реконструкции. До заключения договора можно посмотреть кейсы по ранее выполненным работам, получить помощь в оформлении ТЗ. Также мы предлагаем:
- инженерные изыскания, если это требуется для проектирования;
- сопровождение согласований перепланировки в МЖИ, Москомархитектуре, других ведомствах;
- подготовка технического плана для учета изменений после перепланировки;
- дополнительные услуги, связанные с кадастровым учетом, проектированием.
Звоните, мы расскажем подробнее об условиях сотрудничества. Примерные цены смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление тезнического заключения | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление проекта перепланировки | от 20 000 руб. |
| 3 | Оформление проекта реконструкции | от 30 000 руб. |
| 4 | Сопровождение кадастрового учета и регистрации | от 10 000 руб. |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Этапы согласования работ
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
После получения заявленияархитекторы выезжают на место для составления проекта, который должен соответствовать не только техническим, но и предусмотренным законом санитарным и противопожарным нормам.
После подготовки специалистами проект для реконструкции утверждает городской отдел архитектуры, а затем местная санэпидемстанция иМЧС.
В случае внесения изменений в систему отопления, освещения, газо- и водоснабжения необходимо получить одобрение от всех этих коммунальных служб. Следующий этап связан с получением акта выполненных работ, который оформляется жилищной комиссией и подписывается главой администрации города.
Пакет подготовленных документов и заявление на выдачу согласия отправляют в муниципальный орган, который выдаёт разрешение для реконструкции здания или запрещает её.
В случае получения отказа можно устранить недостатки и начать процесс заново.
Если в процессе реконструкции планируется увеличение площади, необходимо дополнительно взять разрешение в БТИ. Для этого нужно пригласить техника, который произведет необходимые замеры и проведет экспертизу о возможности реконструкции. Важно не допустить переноса несущих стен и перекрытий без разрешения. Это создает опасную ситуацию для всех, кто находится в здании. Особенно это важно, если речь идет о жилом доме.
Если вы запланировали дополнительные пристройки, их необходимость придется обосновать. Это может быть веранда или отдельное помещение под хозяйственные нужды. Если речь идет о многоквартирном доме и предприниматель хочет достроить коммерческое помещение, это отразится на инвентаризационной стоимости всего здания. Налоговая служба расценивает подобные действия как нарушение налоговой дисциплины, что не считается допустимым.
Этапы проведения реконструкции
Процесс проведения реконструкции здания принципиально ничем не отличается по процедуре от нового строительства. Весь процесс проходит те же стадии:
- Предпроектные и финансовые обоснования;
- Получение ГПЗУ;
- Сбор исходно-разрешительной документации;
- Проведение инженерных изысканий, куда, помимо геологических, геодезических, экологических, археологических и прочих изысканий входит в обязательном порядке комплексное техническое обследование здания;
- Разработка проектной (Стадия П) и рабочей (Стадия Р) документации;
- Получение положительного заключения экспертизы;
- Получение разрешения на строительство;
- Непосредственно сами строительно-монтажные работы по реконструкции объекта;
-
Сдача объекта в эксплуатацию.
Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании
Планируемый объем строительных работ зависит вида и особенностей эксплуатации объекта, а также от масштаба переоборудования. Переоборудование может затрагивать полностью все здание или его отдельные помещения. Комплексные строительные работы предполагают расширение общей площади строения, увеличение этажности и общее благоустройство объекта.
Реконструкционные мероприятия включают:
- Пристройка дополнительных помещений;
- Видоизменение несущих конструкций;
- Строительство дополнительных этажей;
- Проведение перепланировки;
- Замена наружных ограждений;
- Снос старых межкомнатных перегородок и строительство новых из других материалов.
Разрешение на реконструкцию в Московской области
Провести реконструкцию здания в Московской области можно после обращения в Министерство строительного комплекса этого региона и Городской комитет строительного надзора. За разрешением может обратиться как физическое, так и юридическое лицо. Важно, чтобы имелись права на объект, в отношении которого будут проводиться работы. Выдают документ на весь срок переделки, предусмотренный в проекте. Но его можно продлить.
Перед обращением за разрешением нужно собрать пакет документов. Он состоит из следующих пунктов:
- бумаги на земельный участок;
- документы на объект недвижимости;
- утвержденный ГПЗУ;
- проектная документация;
- результаты согласования;
- положительное заключение экспертизы;
- отчет о проведении различных изысканий;
- технические условия на подключение к инженерным сетям;
- справки о регистрации бумаг в ИСОГД.
Предварительно нужно провести экологические, геодезические и прочие изыскания, если того требует ситуация. Также следует получить заключения архитектурно-градостроительной экспертизы по внешнему облику здания. Отсутствие одного из документов – это практически гарантированный отказ.
Для получения разрешения выполняются последовательные действия:
- первоначально делается копия техплана, который первоначально надо получить в БТИ;
- документация передается в отдел архитектуры администрации региона;
- заказывается проект будущей работы, формируемый с учетом технических и санитарных стандартов;
- проект утверждается в уполномоченных учреждениях, к которым относится администрация, СЭС и пожарная инспекция;
- далее надо получить разрешение от Жилищной инспекции, которая дополнительно должна после реализации плана оформить акт выполненных работ;
- полученные разрешения визируются у главы администрации региона, после чего подписывается согласие на процесс.
Важно! Может быть получен отказ на проведение реконструкции по разным причинам.
Этапы проведения реконструкции
Процесс проведения реконструкции здания принципиально ничем не отличается по процедуре от нового строительства. Весь процесс проходит те же стадии:
- Предпроектные и финансовые обоснования;
- Получение ГПЗУ;
- Сбор исходно-разрешительной документации;
- Проведение инженерных изысканий, куда, помимо геологических, геодезических, экологических, археологических и прочих изысканий входит в обязательном порядке комплексное техническое обследование здания;
- Разработка проектной (Стадия П) и рабочей (Стадия Р) документации;
- Получение положительного заключения экспертизы;
- Получение разрешения на строительство;
- Непосредственно сами строительно-монтажные работы по реконструкции объекта;
-
Сдача объекта в эксплуатацию.
Сложности согласования (узаконивания) незаконной реконструкции здания
В некоторых случаях владельцы пытаются обойти законодательство, выполняя реконструкцию зданий без соответствующих разрешений и согласований.
При этом они забывают об ответственности, которая возникает в данном случае. В лучшем случае речь идет о крупных штрафах и предписаниях об узаконивании самовольной реконструкции, в худшем случае объект незаконного строительства может попасть в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которым, он будет подлежать сносу.
Помните, что узаконивание (легализация) незаконной реконструкции здания постфактум — сложный и длительный процесс, нередко связанный с судебными тяжбами. Именно поэтому перед началом строительно-монтажных работ необходимо иметь все согласования и разрешение на строительство.
Подробнее об узаконивании (легализации) незаконного самостроя смотрите здесь.
Для получения разрешения выполняются последовательные действия:
- первоначально делается копия техплана, который первоначально надо получить в БТИ;
- документация передается в отдел архитектуры администрации региона;
- заказывается проект будущей работы, формируемый с учетом технических и санитарных стандартов;
- проект утверждается в уполномоченных учреждениях, к которым относится администрация, СЭС и пожарная инспекция;
- далее надо получить разрешение от Жилищной инспекции, которая дополнительно должна после реализации плана оформить акт выполненных работ;
- полученные разрешения визируются у главы администрации региона, после чего подписывается согласие на процесс.
Отличие перепланировки и реконструкции
Часто эти два понятия путают, поэтому, прежде чем разбираться в том, что такое реконструкция следует понять отличие от перепланировки помещения. Общее в них только одно – самовольное проведение таких манипуляций чревато административной ответственностью. В процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие конструкции, но может увеличиваться площадь за счет достройки и надстройки, так и уменьшаться. Что касается перепланировки, то при ней фактическая площадь сохраняется, зато внутри могут произойти определенные изменения. В результате них допускается корректировка целевого использования помещений. В том числе перевод их с жилищного фонда в нежилой.
Важно! Перепланировка может быть частью реконструкции. Но для проведения и одной, и второй манипуляции нужны специальные разрешения, соответствующие нормам Градостроительного Кодекса.