Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как бороться с рейдерскими захватами многоквартирных домов: инструкция юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартирные рейдеры начинают с поиска жертвы для своей операции через интернет и объявления. Подбирается дорогая квартира, в которой продаётся доля одного из собственников. Эта часть и выкупается рейдерами. Цена небольшая, потому что недвижимость проблемная и все это понимают. Обычно предлагают не больше 50% реальной стоимости.
Рейдеры действуют по трём схемам, среди которых самая распространённая – подделка документов ОСС
Ольга Купченкова рассказала участникам онлайн-семинара о том, какими техниками пользуются рейдеры, чтобы добиться поставленных целей в жилищной сфере: подкуп отдельных собственников, захват технической документации на МКД, «чёрный PR» в отношении действующей УО или правления ТСЖ. Сюда же относятся действия компаний по незаконному признанию дома аварийным, чтобы получить земельный участок под МКД после его сноса.
Все схемы работы рейдеров в ЖКХ можно поделить на три группы:
- Белая, когда захват дома происходит по договоренности с собственниками помещений в МКД.
- Серая – дом переходит к новой УО с помощью внешне законно проведённого общего собрания собственников. Но при подготовке к нему рейдер использует чёрный пиар, «купленные» голоса собственников и ораторов, которые агитируют жителей на ОСС.
- Чёрная, когда захватчики подделывают документы общего собрания, согласно которым владельцы помещения решили сменить УО.
Самым распространённым способом перехватить дом в управление у рейдеров является подделка документов ОСС. Этот вопрос эксперт и участники онлайн-семинара разобрали отдельно. Ольга Купченкова дала УО несколько советов, как бороться с подобной схемой захвата МКД. Среди них:
- Знакомиться в ГЖИ со всеми материалами такого ОСС, просматривать «от корки до корки» и фиксировать все ошибки и нарушения.
- Направлять в суд иск о признании незаконным каждого псевдособрания. Для этого следует договориться с любым собственником помещения в доме, чтобы юрист УО действовал от его лица по доверенности.
- Привлекать к судебным процессам как можно больше владельцев помещений, чтобы доказать подделку подписей в бюллетенях и отсутствие кворума.
- Обращаться в правоохранительные органы и ГЖИ с заявлениями о подделке документов. Даже если ведомства их отклонят, копии таких обращений с пометками следует приложить к исковому заявлению в суд.
Где рейдеры ищут жертву
Главные поставщики информации и заинтересованные лица в рейдерстве – это агентства недвижимости. Они постоянно просматривают предложения о продаже долей в квартирах. Звонят по телефону и предлагают свои услуги.
Иногда сам человек может прийти к ним за советом или узнать, что делать в проблемной ситуации. Спросить сколько стоит его доля. И всё, он на крючке. Дальше, путём обмана, клиент и попадает в их сети.
Рейдер, если перевести raider с английского языка – это налетчик. А произошло слово от raid – набег, налёт. И этим словом принято называть людей, которые против воли собственника не дружественным путём, хотят захватить объект имущества или фирму. А сам вид бизнеса и процесс рейдерства называется рейдерский захват.
В наших странах в Украине, России рейдерский захват обычно всегда связан с силовыми действиями, насилием и криминалом. Это можно назвать серое рейдерство – с нарушением правовых норм. Или чёрное – с нарушением криминального кодекса.
В Америке же, откуда и пошло понятие рейдер, оно носит другой характер. Там это белое рейдерство – всё в рамках закона. Рейдерами называют просто атакующую сторону в процессах слияния и поглощения компаний. Никакого криминала нет.
Что делать в первую очередь
Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых отношений и является одним из видов хищения чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст. 159 УК РФ. Поэтому первое, что нужно сделать жертве подобного преступления, это обратиться в порядке ст. 140 и 141 Уголовно-процессуального кодекса РФ с заявлением о преступлении в дежурную службу соответствующего органа внутренних дел, на территории которого совершено преступление.
К заявлению о возбуждении уголовного дела следует приложить копии правоустанавливающих документов, подтверждающих ваше право собственности на это жилье, сообщить источники информации, из которых вам стало известно о задуманном преступлении, и указать свидетелей, подтверждающих обоснованность вашей позиции.
Оригиналы документов необходимо держать у себя. В случае необходимости они могут быть истребованы следователем в процессе доследственной проверки или следствия. В этих случаях данные оригиналы должны быть представлены на основании протоколов процессуальных действий в присутствии понятых с зафиксированным перечнем и реквизитами представленных следователю документов. При этом копия протокола в обязательном порядке должна передаваться жертве преступления с подписями следователя и понятых.
Очень важно предпринять меры к получению копий документов, на основании которых рейдеры подтверждают свои правопритязания на квартиру. Такие документы могут быть в материалах гражданского дела, регистрационных органах и пр.
Рассчитывать, что вам удастся получить оригиналы таких документов, не приходится, поскольку искушенные в подлогах рейдеры не допустят попадания в чужие руки поддельных документов ввиду наличия реальной угрозы их изобличения путем проведения экспертизы или иным способом.
Если вам удастся получить копию таких документов с поддельной подписью от вашего имени, незамедлительно обратитесь к специалисту-почерковеду в целях получения заключения, устанавливающего подделку подписи. Такие исследования по электрофотографическим копиям документов уже проводятся. Если специалист подтвердит факт подделки вашей подписи по копии, это значительно облегчит борьбу с преступниками.
Одновременно с этим следует проконсультироваться у компетентного лица о возможных негативных правовых последствиях, вытекающих из обнаруженного вами документа.
Полученные вами сведения дадут основания для формулирования правовой позиции в целях инициирования возможного уголовного преследования против злоумышленников.
Как не лишиться своей недвижимости
Чтобы не лишиться недвижимости, при продаже нужно воспользоваться услугами юриста. Но следует проявлять внимательность, так как мошенники нередко внедряют своих людей и в эту сферу деятельности. Также необходимо соблюдать меры предосторожности. Во-первых, не оставляйте свою подпись на пустых листах или бланках, не предоставляйте образец в сомнительных конторах. Для документов используйте сложный вариант подписи, который проблематично подделать.
Во-вторых, документы на недвижимость и паспорт нужно хранить в недоступных другим лицам местах. Иногда лишить квартиры могут даже родственники, друзья и знакомые, входящие в ваш дом. Лучше, чтобы в квартире было как можно меньше посторонних.
В-третьих, любые проблемы, связанные с жилищными или личными вопросами, не нужно решать с малознакомыми лицами. Если нужна консультация, лучше посетить два-три специалиста в этой сфере.
И последнее – любые, даже самые привлекательные предложения касательно совершения сделок с имуществом ставьте под сомнения. Всегда не только читайте документы, но и давайте ознакомиться с ними адвокату или нотариусу.
В большинстве случаев рейдерские захваты недвижимости происходят путем подделки документов, в которых говорится о том, что законный собственник хочет передать недвижимость мошенникам. Затем бумаги передаются в суд, где отстаиваются интересы злоумышленников. Информацию о том, кто лучше всего подходит для обработки, «черные риелторы» обычно берут в конторах и организациях, куда владельцы недвижимости сами несут сведения о себе. Там же оставляются копии всех важных документов. Имея на руках образец подписи и копии необходимых бумаг, мошенники вступают в криминальную связь с нотариусом, который помогает третьим лицам подделать доверенность на квартиру.
Если суд тоже не чист на руку, решение принимается в пользу злоумышленников, при этом настоящий собственник об иске может даже не знать. После получения законного права на недвижимость и вступления решения в силу, рейдеры начинают действовать в открытую. Вот почему так важно хранить всю информацию о себе и своей собственности, как говорилось выше.
Такие «темные дела» проворачивают целые группы людей с юридическим образованием, которые работают в сфере недвижимости. Они специально покупают доли в квартирах с собственностью, носящей общедолевой характер, и зачастую пользуются враждой между бывшими супругами или родственниками, не желающими продавать свои доли. Также такие люди могут купить долю у гражданина, чья доля в жилом помещении стала совершенно случайной, к примеру, перейдя по наследству, и который совершенно не заинтересован в ней, потому что владельцы этой квартиры приходятся ему чужими людьми.
Что руководит рейдером при покупке квартирных долей? Это то, что их можно приобрести очень дешево, сделать из них одну квартиру. Само собой, выставив такую квартиру на продажу, рейдер сможет получить гораздо большую сумму, чем от проданных квартирных частей. Стоит знать, что долевая скупка в таких историях происходит не для личного проживания, а для того чтобы «выжить» из остальных комнат квартиры других собственников или жильцов, создав невыносимые условия проживания там. Рейдерская цель – быстро освободить квартиру от всех населяющих ее людей, «за копейки» купить у них доли и затем продать всю квартиру по максимальной стоимости.
Тем не менее, начальный этап в схеме захвата – это приобретение квартирной доли, следующий – подробнейшее знакомство с информацией об остальных владельцах квартиры.
В самой неприятной ситуации оказываются собственники квартиры или члены их семьи, которые там проживают или прописаны. Самым простым для осуществления рейдерских целей станет такой собственник, как, например, мать-одиночка, живущая в квартире с ребенком, или просто одинокая женщина. Естественно, на таких владельцев легко надавить. Затем по схеме оставшимся собственникам делают предложение о приобретении их доли по очень низкой цене. Если владельцы не дают согласие, то их ждет «квартирный ад», с того момента может начаться самый неприятный период в их жизни. Получив отказ, рейдеры приступают к следующему: они вынуждают остальных собственников и членов их семьи дешево и быстро продать свою долю, используя разрушение квартиры, сооружая из нее совершенно пустую и разоренную коробку. Рейдеры используют различные методы, но эффект должен быть всегда один и тот же: оставшиеся собственники сдаются и продают свои доли.
Рейдерский захват квартиры: как защитится от него?
Бытовой рейдер присваивает право собственности на квартиры и собственные дома. Рассмотрим распространенные схемы, при помощи которых мошенники присваивают чужое имущество:
- Незаконные судебные решения. Продавец уезжает из страны, а третье лицо, через суд, оспаривает сделанную сделку.
- Одинокие люди. Обманным путем, рейдеры разными способами получают нужные подписи от одинокого пожилого человека. Через некоторое время, у квартиры появляется новый владелец.
- Частые командировки. Если жилище часто становится без присмотра, следует быть готовым к тому, что после очередной командировки у квартиры, посредством подделки документов, появится новый хозяин.
Меры предосторожности:
- Квартиранты. С квартирантами нужно заключать заверенный у нотариуса договор. Никаких устных соглашений.
- Командировки. При частых командировках квартира может быть ограблена, а найденные документы на квартиру могут стать отличным поводом для манипуляций с жилищем.
- Гражданский брак. Квартира продается женой, а через некоторое время в жилище появляется муж и требует определенную сумму компенсации. Якобы он сделал здесь дорогостоящий ремонт, и в случае отказа, подаст на новых владельцев в суд.
Из этой статьи вы узнали, про рейдерский захват. Что это такое можно охарактеризовать следующими словами – насильственный захват личной собственности не по воле владельца. Способствует этому явлению бюрократическая и коррупционная составляющая наших правоохранительных и фискальных служб, противостоять которым может квалификационный юридический отдел предприятия.
Сам термин «рейдер» в уголовном кодексе отсутствует, поэтому только грамотная защита в суде, и доказательство фактов мошенничества, шантажа и подделки документов, позволяют отбить атаку на частный бизнес.
Рейдерский захват: ст. 159 УК РФ
На 2020 год ситуация такова, что в Уголовном Кодексе нет отдельной статьи, регулирующей непосредственно рейдерство. В зависимости от метода, применённого при рейдерской атаке, преступников могут осудить более чем по 10 статьям.
Наиболее распространённой в судебной практике считается статья 159 УК РФ – мошенничество, которая предусматривает ответственность за присвоение чужого имущества посредством обмана или злоупотребления доверием.
Помимо ст. 159, действия рейдеров нередко квалифицируются и по другим статьям УК РФ (по совокупности со ст. 159 или отдельно от неё), а именно:
- Ст. 179 УК РФ – насильственное принуждение владельца организации к заключению сделки по отчуждению имущества.
- Ст. 170 – применяется в отношении должностных лиц, регистрирующих незаконные сделки с искажением сведений ЕГРЮЛ и государственного кадастра.
- Ст. 170.1 — предоставление в регистрирующий орган заведомо ложных данных.
- Ст. 173.1 и 173.2 — использование в ходе атаки подставных лиц и фирм-однодневок.
- Ст. 183 — получение секретных сведений, составляющих коммерческую тайну.
- Ст. 185.5 — подмена решения совета директоров/общего собрания.
- Ст. 186 — изготовление и сбыт ценных бумаг.
- Ст. 196 и 197 — фиктивное банкротство.
- Ст. 303 – предоставление сфальсифицированных доказательств в суд.
- Ст. 327 — подделка документов.
- Ст. 299 — незаконное возбуждение уголовного дела для воспрепятствования предпринимательской деятельности.
Данный перечень статей, применяемых для квалификации рейдерства, является неполным.
В зависимости от обстоятельств дела и используемых схем, действия рейдеров и их соучастников могут квалифицироваться и по иным статьям УК РФ.
Подготовительные мероприятия рейдеров
Подготовка к захвату включает мероприятия по изучению информации о компании – жертве. Они всегда носят одинаковые черты:
- Это анализ экономических показателей, активов.
- Истории предприятия (с целью выявления темных пятен).
- Наличие долговых обязательств.
- Изучается структура управления, взаимоотношения внутри предприятия и с внешними контрагентами.
- Изучения отношений между совладельцами;
- Наблюдение за личной, нерабочей жизнью владельца фирмы (семья, брак, любовницы)
- Внедрение своих лиц в офисы и на производство
- Использование технических средств для прослушки и скрытой видеозаписи
- Привлечение средств массовой связи
- Привлечение конкурентов фирмы и т.д.
Далее изыскиваются рычаги давления на владельца предприятия. Они определяются исходя из полученных данных. Рейдеры не постесняются привлечь в борьбу за предприятие и родных владельца. Их могут похитить, напасть на них или присылать угрозы. Нередки случаи шантажирования приближенных к владельцу фирмы лиц для манипулирования их дальнейшими действиями. Нередко большая часть действий по захвату осуществляется руками других лиц, которые не подозревают о последствиях своих действий.
Приемы проведения «черного» захвата
Захват предприятия белым и серым способом не подразумевает использования силовых методов. Жесткие меры свойственны черному рейдерству. Поведение черных рейдеров при проведении операции по захвату предприятия агрессивно и включают в себя:
а). устранение охраны;
б). взлом дверей в помещения;
в). захват заложников из числа служащих и руководящего состава;
г). шантаж, запугивание, похищение людей;
д). избиение, иногда приводящее к смертельному исходу.
Итогом является насильственная смена руководства.
Однако в настоящее время черные методы захвата практически не происходят. А если они все и совершаются, то рейдеры шантажом и запугивания лишают возможности всех участников дела заявить о данных преступлениях в полицию. К сожалению, на законодательном уровне пока не введены эффективные, действующие методы борьбы с черным рейдерством.
Сегодня рейдеры не используют грубую силу. Они применяют продуманные схемы для дестабилизации, а потом и захвата бизнеса. Как защититься?
Рейдерство постепенно становится интеллектуальным, завуалированным и почти законным. Оно подстраивается под законодательство и состояние захватываемого предприятия. Раньше жертвами были крупные предприятия, а теперь в зоне риска малый и средний бизнес.
В 1990-е гг. рейдеры завладевали акциями или долей предприятия. Они делали это окольными путями через суд или создавали альтернативный реестр акционеров с большинством акций в своих руках. Порой силой выгоняли руководство с предприятия. С начала 2000-х гг. в законодательстве и правоприменительной практике многое изменилось, и у рейдеров появились новые инструменты. Теперь они кредитуют компанию и/или скупают у ее кредиторов долги, чтобы в судебном порядке арестовать и продать активы компании. В итоге рушатся контракты, отменяются сделки и растет долг.
Собственникам остается бороться или соглашаться.
Защититься помогают только системные действия.
Постройте четкую схему управления, учитывающую все особенности бизнеса и договоренностей собственников.
Периодически проводите юридическую проверку корпоративной документации (устава, положения об общем собрании акционеров, о совете директоров, положения о филиалах, представительствах) и крупных сделок, выходящих за рамки обычной деятельности. Исправляйте выявленные недочеты как можно скорее.
Основа защиты – тщательно проработанные внутренние документы: устав, положения об органах управления, корпоративные договоры. Именно их недостатки – противоречие закону, излишние процедуры, отсутствие должного регулирования корпоративных аспектов – облегчают рейдерам захват активов.
Чтобы минимизировать риск, четко пропишите в уставе организации:
- назначение, подготовку и проведение собраний акционеров (участников);
- порядок принятия решений;
- процедуру назначения и смены гендиректора;
- полномочия органов управления;
- процедуру проведения крупных сделок, сделок с заинтересованностью, а также сделок, при которых возникают конфликты интересов.
В акционерных обществах желательно установить конструктивные отношения с регистратором, поскольку он может поделиться информацией о подозрительном интересе к компании со стороны третьих лиц.
Иначе в тесный контакт с ним могут войти захватчики. Советуем также ограничить полномочия гендиректора, установив лимит на совершение сделок по сумме, по видам.
Это позволит избежать неправомерных действий.
Нет времени читать статью?
Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно
: оформи заявку и система подберет подходящие компании!
По этой услуге подключено 216 компаний
Начать подбор в несколько кликов >
Цели рейдерского захвата понять несложно: мошенники хотят расширить свой бизнес или купить чужой за бесценок (или вообще забрать бесплатно). Причины тоже понятны: этот бизнес принадлежит конкурентам, которые мешают развиваться и зарабатывать.
А результатом работы рейдеров становится получение ими 30% и более акций, установление полного контроля над предприятием (то есть захват). Так происходит поглощение и присоединение к основной компании.
Уголовное право – основной регулятор преступной сферы
Рейдерство, или же рейдерский захват, на сегодняшний день в Российской Федерации не является чем-то уникальным. Раньше эта сфера деятельности была сугубо преступной. Однако в современном мире люди превратили её в легальный бизнес. Когда мы пытаемся квалифицировать эту деятельность с точки зрения уголовной отрасли права, то следует учитывать, что сама суть рейдерства имеет полное право на существование, о чем пойдет речь далее в статье.
Однако криминальными являются методы, которые используются непосредственно во время рейдерского захвата. Что касается уголовной отрасли права, то именно в ней нужно искать способ пресечения нелегальных методов захвата. Потому что уголовное право является совокупностью норм, которые регулируют общественные отношения в сфере наиболее опасных противоправных деяний. Специфика данной отрасли прослеживается практически во всех её институтах, методах, положениях и структуре.
Само рейдерство представляет собой незаконное присвоение чужой частной собственности в виде определенного актива либо всей компании. Делается это против воли хозяев.
За счет этого рейдерский захват является процедурой, при которой происходит поглощение предприятия посредством обмана либо насильственно. После получения контроля над активами злоумышленники их продают либо используют по своему усмотрению.
С развитием технологий меняются схемы и виды рейдерского захвата. Появляются все новые типы мошеннических способов овладения чужим бизнесом, которые проблематично распознать, а также инкриминировать их как правонарушение. Определить, кто такие рейдеры сегодня, можно следующим образом:
- компании, а также группы людей, деятельность которых состоит именно в подобных захватах собственности. К ним же относят и тех, кто специализируется на рейдерстве недвижимости, акций и прочего,
- лица, применяющие коррумпированность конкретных топ-менеджеров либо представителей власти для завладения собственностью других лиц и активами компаний,
- крупные корпорации, которые желают монополизировать конкретную отрасль деятельности, за счет чего прибегают к силовому, экономическому, а также юридическому рейдерскому поглощению более мелких фирм,
- холдинги, владеющие большими активами и связями, которые применяются для незаконного завладения собственностью других организаций,
- контрагенты либо акционеры, умышленно создающие негативные условия для других собственников, чтобы приобрести интересующие их активы,
- топ-менеджеры компаний, использующие свое служебное положение, чтобы завладеть активами организации, в которых они работают при рейдерском захвате.