Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с правом проживания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.
Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:
- акт о предоставлении участка государством;
- свидетельство о праве гражданина на объект;
- выписка из похозяйственной книги;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании;
- удостоверение личности владельца;
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины.
«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания
Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).
Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.
Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.
Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.
При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Особенности дарственной с условием
Особенностями такого рода дарственной являются следующие условия договора:
- возможность проживания пожизненно в подаренной жилой собственности распространяется исключительно на дарителя, если только обе стороны не договорятся о дополнительном условии проживания кого-то кроме дарителя;
- даритель после заключения сделки перестает быть хозяином недвижимости, при этом за ним сохраняется регистрация в нем;
- за дарителем сохраняются права пользования подаренной жилой недвижимостью на условиях, оговоренных в договоре дарения;
- одаряемый гражданин имеет все права собственника на подаренное жилье и может распоряжаться им на основании этих прав.
У такой сделки есть положительные и отрицательные моменты для обеих договаривающихся сторон. Договор может оформляться не только между лицами, состоящими в родственной связи, но и между любыми гражданами.
Дарственная на квартиру с правом проживания
Право пожизненного проживания в жилом помещении могут получить лица по соответствующему договору дарения. Сделка имеет свои плюсы и минусы, как для дарителя, так и для дарополучателя.
При оформлении дарственной на квартиру собственник вправе указать в ней определенные условия. К ним относится право бессрочно проживать в квартире, освобождаясь при этом от оплаты коммунальных платежей. Не смотря на переход права собственности, даритель не лишается возможности пользоваться жилым помещением по своему усмотрению и сохраняет прописку по данному адресу.
В договоре дарения могут быть указаны и другие условия. Например, новый собственник квартиры должен будет произвести капитальный или текущий ремонт и предоставить возможность оформления прописки родственникам дарителя. Если условия договора не будут выполнены, даритель вправе подать иск в суд для восстановления прав собственности на квартиру.
Какие возможности имеет человек, если он отказался от оформления?
Закон «О приватизации жилищного фонда», большинство статей которого, на сегодняшний день, утратило силу, устанавливает, что приватизация осуществляется с согласия всех лиц, проживающих в помещении. То есть, отказ от оформления доли имущества в собственность необходимо рассматривать не как отказ в принципе, а именно как согласие на приватизацию жилья третьими лицами, тоже живущими в квартире.
И это существенно отличает, например, отказ от наследства и отказ от приватизации. В первом случае, человеку не достается ничего. Во втором – он получает право на бессрочное пользование жилым помещением. Это закреплено в ряде законодательных актов. В частности, в ст. ст. 83 ЖК РФ и 292 ГК РФ.
В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.
Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент — обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.
Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ сказано об элементах различных договоров, то есть для того, чтобы тот или иной договор можно было бы квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор обязательства, его структурные компоненты). В судебной практике договоры, осложненные обязательством, которое им не свойственно и выходит за рамки их предмета, относят к числу смешанных.
Передача имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо являются уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д., то есть такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.
В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Однако принятие имущества в дар без понесения имущественных затрат в качестве встречного предоставления рассматривается в качестве встречного предоставления со стороны одаряемого. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.
При рассмотрении одного дела суд пришел к выводу, что включение в договор пункта о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, не противоречит сущности договора дарения. Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право дарителя на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства (Апелляционные определения Липецкого областного суда от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012, Московского городского суда от 16.05.2012 по делу N 11-5957).
Что такое пожизненное наследуемое владение землей?
Это значит, что участок у них НЕ в собственности, эти участки — еще не оформлены законным образом, или не до конца оформленные в собственность. На данный момент они находятся у гражданина лишь в пользовании и владении.
Правовые возможности такого участка описаны в статье 266 Гражданского Кодекса РФ: “гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству”.
Такие участки принадлежащие гражданам на праве ПНВ необходимо переоформлять именно на право собственности.
Во времена СССР государство на таком виде права выдавало землю гражданам во временное пользование для разных нужд: под дачи, огороды, приусадебные участки, под гаражи и др. Тогда, в советские времена права частной собственности на землю не было, было лишь пользование и владение. Что по сути является временной арендой, поэтому в любое время государство могло забрать землю себе для государственных нужд.
Может ли прописанный стать собственником квартиры, в которой у него оформлена регистрация?
Человек, который имеет временную или постоянную прописку, не считается владельцем квартиры и не может им стать. Правда, есть ряд исключений. Например, владелец жилплощади решил ее продать, а прописанный жилец купил. Также право собственности на квартиру, в которой оформлена прописка, гражданин может получить, если владелец подарит, завещает это жилье или заключит договор пожизненной ренты.
Может прописанный стать владельцем квартиры, которая состоит в муниципальной собственности, после проведения ее приватизации. Надо отметить, что не все жилые помещения муниципальной либо государственной собственности могут быть переведены в личное владение. Возникнуть право собственности на квартиру, в которой есть прописка, может и по решению суда.
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Наследодатель имеет право составить завещание, в котором будут прописаны определенные условия для получения наследства. И это наследство может вступить в силу лишь после выполнения ряда требований, которые прописаны в завещании.
Условия могут быть различного типа, но главное, что бы они, не противоречили нормам и правам человека.
Рассмотрим в таблице наиболее распространённые условия, которые могут быть прописаны в завещании:
| Выполнение поручений | Наследодатель может поставить условие выполнить его поручения, в какой либо работе |
| Совершения действий | Для получения наследства необходимо будет совершить определенное действие, например получение диплома. |
| Наступление объективных событий | Это может быть как достижение совершеннолетия, замужество и тому подобные события. |
Таким образом, наследодатель полностью регулирует момент получения наследства, то есть он определяет, возможно, его получить наследнику, или же все-таки наследник не выполнит условия завещания и ему будет отказано в наследстве.
Когда право может быть утрачено?
Лица, не обладающие правами собственности на недвижимость, теряют право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- Решение суда по иску о лишении такого права бывших родственников (после развода). Не могут быть лишены права дети и обладатели права бессрочного проживания в результате отказа от приватизации.
- Окончание срока, в течение которого человек мог жить в этом помещении по решению суда.
- Продажа собственником квартиры.
- Нарушение целевого назначения помещения, его разрушение или нарушение интересов и прав соседей, когда нарушитель жил в этой квартире по решению суда об отсрочке выселения или по завещательному отказу.
- Расторжение бессрочного договора аренды. Собственник может направить уведомление о расторжении арендатору. Если он не покинет квартиру в течение месяца, то выселять арендатора будут через суд.
Все эти ситуации довольно стандартны для судебной практики по выселению жильцов и лишению их права пользования жилым помещением.
Можно ли прописать такое право в договоре дарения
Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.
- Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
- ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
- Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.
ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.
Договор пожизненного проживания в квартире
Ситуации, допускающие подобные прецеденты многочисленны и отличаются как спецификой оформления, так и нюансов юридических последствий, предоставляющих те или иные полномочия лицу, проживающему совместно с собственником и членами его семьи.
Универсальным основанием их правоспособности является соответствующий вид обязательства собственника жилья перед обозначенными лицами. Эти обязательства собственник обязан соблюдать в силу установленных нормативов или действия положений законодательства, в том числе – статьи 558 ГК РФ.
При этом требуется соблюдение правил оформления отношений сторон, которые скрепляются составлением договора и его регистрацией в Росреестре.
В то же время в число обозначенных лиц не входят иные граждане, правомочия которых так же допускают нахождения на жилплощади собственника.
В числе таковых:
- воспитанники детских домов;
- откомандированные на длительный срок;
- проходящие срочную службу;
- отбывающие срок наказания;
- проживающие по завещательному отказу.
Пожизненное обеспечение площадью в квартире опирается на составление контрактной документации с контрагентами:
- супругами после раздела совместно нажитого имущества;
- рентополучателями;
- дарителями – при внесении соответствующих условий;
- ссудополучателями;
- нанимателями – при внесении соответствующих условий.
По преимуществу таким правом пользуются граждане, отказавшиеся от принадлежащей им доли при приватизации. Впоследствии, после проведения приватизационной процедуры, таковые остаются в квартире в качестве жильцов, чьи имущественные и жилищные права недопустимо нарушать.
При отказе от приватизации, не оформленном соответствующим правовым основанием, граждане могут утратить право прописки по усмотрению собственника, и при его содействии, подлежать выселению.
Но в течение трёх лет, не допуская пропуска срока исковой давности, такие действия допустимо оспорить, получив разрешение пожизненного проживания по решению суда. В этом случае решение суда выступит альтернативой требующемуся договору.
Суть понятия «гражданский брак»
Проведенный несколько лет назад опрос молодых людей в возрасте до 25 лет показал, что около 50% опрашиваемых не стремятся вступать в официальный брак. Учитывая подобную тенденцию, должны были быть внесены поправки в семейный кодекс, чтобы защитить права граждан, находящихся в таких отношениях. Например, как раздеть бывшего супруга, разделив квартиру, что была куплена в гражданском браке. Также была поднята тема детей, алиментов и другие важные вопросы.
Внесенные депутатами поправки имели одну цель – приравнять гражданский брак к официальным отношениям. Согласно закону, гражданским браком называют брак, который зарегистрирован в госорганах. Но рассматриваемое понятие пришло к нам с давних времен, немного видоизменилось. Сегодня так называют сожительство. Это фактический брак, но официально не зарегистрированный. В нем к понятию «супруг» и «супруга» добавляется определение «гражданский».